제주지방법원 2025타경9066. 서귀포시 성산읍 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 제5층 제비501호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이 호실은 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 중 5층입니다. 사용승인일은 2018.11.30., 비교된 면적은 30.36㎡입니다.

가격은 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 89,600,000원입니다. 동일 면적대의 가장 최근 거래는 2026.05의 100,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 100,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 89.6%입니다. 다만 전체 거래 평균 127,357,142원만 놓고 ‘크게 싸다’고 평가하면 곤란합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -24.2%로 명확한 하락 방향이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 신탁원부 원본 확인

매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인으로 등록된 사람은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로 현장 점유상태까지 ‘임차인 없음’으로 단정할 수는 없습니다.

제공된 권리판정에서는 2025.11.10. 임의경매개시결정이 기준 권리로 계산되어 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이 사건은 신탁 부동산인 만큼 등기사항증명서만으로 임대차·처분 권한을 판단하지 말고, 등기기록의 일부인 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하는 것이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

성산리치유클래시아의 비교 면적은 29.93㎡·30.36㎡이며 총 7건의 실거래가 확인됩니다. 전체 평균은 127,357,142원이지만, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 89.6%입니다. 따라서 현 회차는 최근 거래보다 낮은 가격에서 시작합니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -24.2%입니다. 127,357,142원의 전체 평균은 2021년의 159,000,000원·150,000,000원 같은 과거 고가 거래를 포함하므로 현재 시세 판단의 중심으로 두기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권자 총 청구·배당은 0원으로 계산되어 있고, 신청채권자 청구액은 87,000,000원이나 신청채권자 지급액 역시 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 원본 채권관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차 시나리오

현재 회차에서 이미 최근 12개월 평균보다 낮게 시작하지만, 이 단지의 평균 유찰이 3.5회라는 통계와 최근 가격 하락 추세를 함께 보면 추가 유찰 가능성도 가격판단에 반영할 필요가 있습니다. 반대로 다음 회차를 전제로 무조건 기다리는 것도 실제 매각 결과를 보장하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성산초등학교 남측 근거리에 위치하며 주변은 숙박시설·근린생활시설·일부 주택·전 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 남동측 약 10m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 고도지구(20M이하), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역과 관련해 2024.11.15~2026.11.14 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 908,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 급배수·위생·승강기·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 성산리치유클래시아 296세대, 사용승인일 2018.11.30.입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-581호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 관련 조항을 직접 확인해야 합니다.
• 근저당 원본 대조. 2019.11.15. 서귀포신용협동조합 근저당이 말소 표시되어 있는 반면, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기가 존재하므로 현재 권리상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 등록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 127,357,142원보다 2026.05 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -24.2%를 응찰가 결정에 반영해야 합니다. 과거 159,000,000원·150,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
• 경매 통계. 단지 평균 유찰 3.5회·낙찰률 25.0%입니다. 현재가가 최근 거래보다 낮더라도 환금성과 실제 응찰 수요를 별도로 봐야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 준주거지역·고도지구·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 신탁과 하락장은 따로 봐야 한다”

이 물건의 현재 최저가 89,600,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원의 89.6%입니다. 매수인 인수액도 0원이고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없습니다. 여기까지만 보면 한 차례 유찰로 가격 메리트가 생긴 물건입니다.

하지만 최근 거래 추세는 -24.2%이고, 단지 경매물건 평균 유찰은 3.5회, 낙찰률은 25.0%입니다. 더 중요한 것은 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 부동산이라는 점과, 기존 근저당의 말소 표시 뒤에 근저당권이전 등기가 존재한다는 점입니다. 따라서 결론은 “가격은 최근 시세 아래, 인수액은 0원 — 그러나 신탁원부와 근저당 원본 확인을 마친 뒤 가격을 결정할 물건”입니다. 전체 평균의 70.4%라는 숫자보다 최근 시세 89.6%와 하락 추세 -24.2%를 더 무겁게 보는 것이 맞습니다.