서울서부지방법원 2026타경50392. 서울 마포구 아현동 공덕자이 111동 10층 1001호입니다. 감정평가상 전용면적은 114.99㎡, 침실4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니1·다용도실·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 등기상 소유자는 이승연과 채동석이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 경매개시결정과 근저당, 세금 압류들은 모두 채동석 지분에 걸려 있습니다. 즉 낙찰자는 아파트 전체 소유권이 아니라 채동석의 1/2 공유지분을 취득하는 구조로 봐야 합니다.

이 점 때문에 시세표를 읽는 방식도 일반 아파트 경매와 달라집니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 2,575,000,000원, 최신 2026년 6월 거래는 2,650,000,000원입니다. 데이터상 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 45.4%이지만, 실거래는 전체 호 거래이고 이번 경매는 1/2 지분이므로 이 수치를 그대로 가격 메리트로 쓰면 왜곡됩니다. 최근 거래 추세는 과거 구간보다 2.0% 상승한 상태라, 하락장 때문에 평균이 부풀려진 사례도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 채동석 지분의 국세 압류

말소기준은 2025.03.21 접수된 채동석 지분 압류(국·용산세무서장)입니다. 그 뒤에 들어온 고양시 압류, 엠씨아이대부 가압류, 채현주 근저당, 영주세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 매수인이 승계하는 금액은 예상배당상 0원입니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 45.4%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다

공덕자이의 동일면적 114.99㎡ 실거래입니다. 단지는 963세대, 사용승인일은 2015.04.24이고, 동일면적 거래 표본은 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 2,575,000,000원, 최신 거래 2,650,000,000원, 그리고 최근 추세 +2.0%를 우선해서 봐야 합니다.

최신 거래는 2026년 6월 2,650,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 2,575,000,000원입니다. 현재 최저가 1,168,400,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 45.4%입니다. 그러나 그 45.4%는 전체 호 실거래 가격과 1/2 지분 경매가격을 서로 나눈 수치입니다. 따라서 일반적인 전체 소유권 경매처럼 “시세 대비 54.6% 할인”이라고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,168,400,000원 가정)

현재 회차 1,168,400,000원 가정 시 채권자 총 청구액 956,260,529원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

2회 유찰 시 신청채권자 채현주의 예상배당은 866,712,271원, 3회 유찰 시 681,637,711원으로 줄어듭니다. 그러나 이 미배당액은 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액으로 넘어가지 않으며, 각 회차 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 추가 유찰의 효과는 인수액 변화가 아니라 공유지분 취득가격 자체가 낮아지는 것에 있습니다.

⑤ 공유자 우선매수권·공매공고 — 외부 입찰자가 꼭 볼 변수

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 애오개역 동측 인근. 주위는 중대형 아파트단지, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 애오개역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상21층 중 10층. 열병합 발전 중앙난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 지하 자주식 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 14m, 남동·남서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역·재개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 토지 지표. 공시지가 9,035,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·부정형, 중로각지입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 공덕자이 전체는 963세대이고 동일면적 거래가 이어지지만, 이번 매각대상은 전체 호가 아니라 공유지분 1/2이므로 일반적인 아파트 한 채보다 처분 구조가 복잡합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전체소유권으로 착각하지 말 것. 등기상 이승연·채동석 각 1/2 공유이고, 경매개시결정은 채동석 지분에 대한 것입니다. 낙찰 후에도 이승연 지분 1/2은 남습니다.
• 45.4%를 할인율로 쓰지 말 것. 45.4%는 현재 최저가와 최근 12개월 전체 호 실거래 평균의 비율입니다. 지분 경매와 전체 호 거래의 기준이 다릅니다.
• 공유자 우선매수권 확인. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능하므로 외부 입찰자는 낙찰 확정 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
• 공매 진행상태 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-05181-001 공매공고 부기등기가 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 세액을 확인해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
• 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 2,575,000,000원, 최신 거래 2,650,000,000원, 최근 추세 +2.0%를 기준으로 전체 호 시장을 파악하되 지분가치와 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값처럼 보이는 숫자”보다 중요한 것은 1/2 지분이다

공덕자이 114.99㎡의 최근 12개월 평균은 2,575,000,000원, 최신 거래는 2,650,000,000원이고 최근 흐름도 +2.0%입니다. 그래서 최저가 1,168,400,000원과 나란히 놓으면 매우 싸 보입니다. 하지만 이번 경매에서 낙찰자가 얻는 것은 아파트 전체가 아니라 채동석 지분 1/2입니다. 바로 이 사실이 가격 해석을 완전히 바꿉니다.

권리상 매수인 인수액은 0원이고 현재 회차에서는 엠씨아이대부와 채현주 채권도 예상상 전액 배당됩니다. 반면 투자 난도를 높이는 요소는 공유자의 우선매수권, 공유지분의 환금성, 공매공고, 국세·지방세 압류입니다. 따라서 이 물건은 “마포 신축급 아파트를 시세의 45.4%에 산다”는 접근이 아니라, “시세가 높은 아파트의 1/2 지분을 1,168,400,000원에 취득하는 거래가 합리적인가”를 검토해야 합니다. 인수권리는 가볍지만 구조는 무겁습니다.