제주지방법원 2025타경9138. 제주시 일도이동 1034-18 토지와 그 지상 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블럭조 스레트지붕 단층 주택으로 이용 중이고, 사용승인일자는 1973.05.07입니다. 토지는 115.7㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 현재 최저매각가는 감정가 169,121,000원에서 한 차례 유찰된 118,385,000원입니다.
등기상 기준점은 2014.08.12 설정된 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2020년 대부업체 근저당권, 2022년 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리는 없다고 정리돼 있습니다. 다만 등기부가 깨끗하게 정리된다는 것과 부동산 이용관계가 단순하다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건에서는 매각 제외 제시외 건물과 통행관계가 오히려 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9138 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 1034-18 · 제주특별자치도 제주시 삼성로 67-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 115.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 블럭조 스레트지붕 단층 · 사용승인일자 1973.05.07 |
| 소유자 | 문창영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,121,000원 / 118,385,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스피드론에이치제이대부 / 60,826,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 666,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 이용관계는 별도 확인
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 2014.08.12 제주시농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤의 주식회사스피드론에이치제이대부 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 118,385,000원으로 감정가 169,121,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 대조할 수 있는 가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 118,385,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 82,869,500원 | 3,022,151원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 58,008,650원 | 27,435,506원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자가 전액 배당받지 못하는 구간으로 내려가지만, 이 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 가격 하락에 따라 채권 미배당은 커져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 채권 미배당 여부보다 법정지상권 가능성·통행관계·노후 주택 상태를 감안한 실제 이용가치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,390원 |
| 1. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스피드론에이치제이대부 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,927,610원 |
현재 최저가 118,385,000원 가정 시 근저당 채권최고액 합계 84,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여 31,927,610원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주도민속자연사박물관 북동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 블럭조 스레트지붕 단층 건물이며 사용승인일자는 1973.05.07입니다. 기본위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 115.7㎡ 대지, 평지·정방형이며 지적도상 맹지이나 인접지 일도이동 1034-16번지를 통하여 출입하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(30m 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 창고의 소유·점유관계. 8.4㎡·6.6㎡ 창고가 매각에서 빠지므로 현장 위치와 실제 소유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 명세서가 성립 “여지”를 명시하고 있으므로 토지·건물의 과거 소유관계와 제시외 건물의 설치 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
- 통행권 확인. 지적도상 맹지이며 일도이동 1034-16번지를 통하여 출입하고 있습니다. 현재 통행의 법적 근거와 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 노후 건물 확인. 사용승인일자 1973.05.07의 주택이므로 실제 구조·보수상태·철거 또는 재활용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 주변 토지·노후 주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 118,385,000원 기준 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 낙찰 판단에서는 매각 제외 창고 8.4㎡·6.6㎡와 법정지상권 성립 여지, 지적도상 맹지 및 인접지 통행 구조가 훨씬 중요합니다.
또한 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래와 대조되지 않은 상태에서 이 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 등기 인수는 0원, 현장 이용관계는 고위험 확인 대상. 이 물건의 승부처는 할인율보다 토지의 실제 사용 가능성과 매각 제외 건물의 법적 관계입니다.
