서울서부지방법원 2026타경50430. 서울 은평구 녹번동 마하나임 3층 302호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 처리 방식을 정확히 읽는 것입니다.
임차인 김예송은 2020.11.13 주민등록·점유를 시작했고, 2021.01.08 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.11.16 접수됐으며 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.01.08 경기신용보증재단의 가압류이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 따라서 아무 조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제3층 제302호 · 대상면적 26.47㎡ |
| 소유자 | 이광진 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 135,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,029,055원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2024.01.08 접수된 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원입니다. 그보다 앞선 김예송의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다. 이후 가압류와 2026.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 임차권은 위 포기·말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·처리 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예송 | 190,000,000원 | 2020.11.13 | 2021.01.08 | 有 | 행사 | 승계인 기재 한국주택금융공사 · 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 김예송 1명입니다. 명세서 비고에 주택임차권승계인 한국주택금융공사가 함께 기재돼 있지만, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 보증금 기준은 김예송의 190,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 61.4%지만 표본은 1건
마하나임은 총 12세대, 사용승인일은 2020.08.06입니다. 비교 가능한 거래는 2023.09 한 건으로, 전용 24.61㎡·10층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 비교값의 61.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 비교값 | 26.47㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 135,040,000원으로 비교 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점이 2023.09이므로, 이를 곧바로 현재 시세 전체로 일반화해서 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,560원 |
| 1. 임차인 김예송 보증금 | 190,000,000원 | 132,349,440원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 221,029,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김예송의 보증금 미배당액은 57,650,560원입니다. 원칙대로라면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 김예송 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 57,650,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 108,032,000원 | 84,280,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 86,425,600원 | 105,530,061원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역·응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 위생·급배수·소방·난방·엘리베이터·CCTV·기계식주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 8미터 내외, 남측 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,800,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 158.3㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김예송 및 주택임차권승계인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에 그대로 유지되는지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 말소 조건의 이행 방식과 필요한 서류를 확인합니다.
- 가격 검증. 비교거래는 2023.09의 220,000,000원 한 건뿐이므로 현재 135,040,000원이 현 시세보다 싸다고 단정하지 말고 추가 거래를 대조합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.2회와 제공된 매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 실수요층을 확인합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·대출·세금 적용을 원본 서류에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 핵심”
김예송의 보증금은 190,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있어, 통상의 선순위 임차권 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 계산에서도 미배당액은 57,650,560원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 135,040,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 제공된 비교 거래 220,000,000원의 61.4%이지만, 거래 표본이 한 건이고 2023.09 거래라는 점 때문에 현재 시장가격을 단정하는 근거로는 제한적입니다. 권리 판단의 핵심은 확약 조건의 최종 확인, 가격 판단의 핵심은 현재 시세와 환금성의 추가 검증입니다.
