168,800,000원
서울서부지방법원 2026타경50430. 은평구 녹번동 마하나임 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자는 이광진이며, 한국주택금융공사가 221,029,055원을 청구해 강제경매가 진행 중입니다.
권리구조의 핵심은 2023년 등기된 김예송의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.17, 주민등록·점유개시는 2020.11.13, 확정일자는 2021.01.08이고 보증금은 190,000,000원입니다. 제공된 말소기준일인 2024.01.08 경기신용보증재단 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 남는 구조입니다.
하지만 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 김예송 임차권의 미배당액을 낙찰자가 실제로 부담하지 않아 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층 302호 · 은평로9길 22 |
| 용도 / 전유면적 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 26.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이광진 · 2020.11.13 소유권이전 (매매 원인 2020.07.20) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,029,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 해소’
말소기준은 2024.01.08 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.11.16 김예송의 주택임차권은 보증금 190,000,000원으로, 주민등록·점유개시 2020.11.13 및 확정일자 2021.01.08을 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차권입니다. 경매개시결정은 2026.04.10로 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예송 | 190,000,000원 | 2020.11.13 | 2021.01.08 | 2023.11.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 한국주택금융공사 임차권승계인 기재 · 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 김예송 1명입니다. 매각물건명세서에는 한국주택금융공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재되어 있으므로 이를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금 기준액은 김예송의 190,000,000원입니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약 조건이 없었다면
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 168,800,000원 | 24,363,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 135,040,000원 | 57,650,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 108,032,000원 | 84,280,448원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제입니다. 표의 미배당 인수액은 해당 조건을 적용하지 않았을 때의 룰상 금액입니다.
④ 시세 비교 — 76.7%지만 표본은 단 1건
마하나임은 12세대, 2020.08.06 사용승인 건물입니다. 대상 전유면적은 26.47㎡이며, 확인된 면적 매칭 비교 실거래는 2023.09 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 비교지표 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 조건 적용 후 실질취득액인 168,800,000원은 비교 거래 220,000,000원의 76.7%입니다. 수치만 보면 51,200,000원 낮습니다. 다만 확인 가능한 거래가 2023.09의 1건뿐이므로, 이를 곧바로 현재 시세의 확정값으로 간주해 큰 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 김예송 보증금 | 190,000,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 221,029,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김예송에게 165,636,800원이 배당되고 24,363,200원이 미배당됩니다. 해당 미배당액은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 없었다면 매수인 인수 대상이나, 이 사건에서는 그 조건을 전제로 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역·응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방설비, 엘리베이터, CCTV, 기계식주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,800,000원/㎡, 토지면적 158.3㎡입니다.
- 환금성. 마하나임은 12세대이고 확인된 비교 실거래가 1건뿐이며 경매 평균 유찰 3.6회로, 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 김예송 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액은 24,363,200원이지만 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.09의 220,000,000원 1건입니다. 76.7%라는 할인율만으로 현재 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 표기를 실제 사용현황 및 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 규모와 경매 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 결론은 조건에 달린다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 회차에서 24,363,200원이 미배당되므로 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 걸어 두었기 때문에, 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*입니다.
가격은 최저가 168,800,000원으로 비교 실거래 220,000,000원의 76.7%이지만, 2023.09 한 건뿐인 표본이라는 한계가 큽니다. 여기에 12세대 규모, 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0.0%를 함께 보면 이 물건은 권리조건은 확인 가능하지만 가격·환금성 검증이 더 필요한 유형입니다. 결론은 조건 이행 확인 시 인수위험은 해소, 가격 메리트는 실거래 표본 부족 때문에 보수적으로 평가입니다.
