서울서부지방법원 2026타경50464. 연희동 골든트리빌 주건축물제1동 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 314,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 251,200,000원입니다. 권리관계의 중심은 2022.12.12. 설정된 정재흥의 근저당권 3,900,000원과, 그보다 먼저 전입·점유한 임차인 홍채희의 330,000,000원 보증금입니다.
홍채희는 확정일자 2022.08.12., 전입·점유개시 2022.08.29.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 임차인에게 246,883,200원이 배당되고 83,116,800원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 조건 충족을 전제로 한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 170-148 골든트리빌 주건축물제1동 3층 302호 · 연희로33나길 11-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 49.14㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2016.11.01. |
| 소유자 | 김승아 · 2020.08.27. 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 251,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,116,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2022.12.12. 설정된 정재흥의 근저당권 3,900,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 홍채희는 등기된 임차권 자체는 2024.09.02.이지만, 실제 임대차계약·전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍채희 | 전입·점유 2022.08.29. 확정 2022.08.12. | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| 강형문 | 전입 2025.09.15. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 보증금 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별개의 추가 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 330,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 강형문은 2025.09.15. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·최우선변제 관련 원본 확인은 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약이 이행되면 현재 가격은 최근 실거래 아래
골든트리빌은 총 7세대이고, 비교 가능한 최근 거래는 2025.12. 전용 47.14㎡·2층의 285,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 285,000,000원이며, 현재 최저매각가 251,200,000원은 이 최근 시세의 88.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 47.14㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 285,000,000원 |
확약 조건이 정상 이행되어 인수액이 0원이면 실질취득은 251,200,000원이고 최근 거래 285,000,000원의 88.1%입니다. 따라서 현재 회차에는 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 비교표본이 1건뿐이고 대상은 49.14㎡, 비교거래는 47.14㎡이므로 한 건의 거래만으로 시세를 단정하기보다는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 홍채희 보증금 | 330,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 근저당 · 정재흥 | 3,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,720,007원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 365,116,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계식 배당계산상 홍채희 보증금의 미배당액은 83,116,800원입니다. 그러나 매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연북중학교 서측 인근으로 아파트·다세대·연립·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선·지선·마을버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2016.11.01.입니다. 승강기·난방·기본 위생 및 급배수설비·필로티주차장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로를 통해 연희로33나길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 198.0㎡, 공시지가 2,970,000원/㎡이며 토지는 평지·사다리형입니다.
- 물건상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 홍채희 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 고정. 조건이 충족되면 실질취득은 251,200,000원, 실질 인수는 0원입니다. 조건이 빠지면 대항력 보증금 330,000,000원을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 강형문 확인. 전입일 2025.09.15.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 금액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- HUG 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 홍채희 보증금과 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일계열 거래가 1건뿐이므로 285,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 호수의 층·면적·상태를 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인과 점유관계를 현장에서 확인하고 인도·명도 절차 가능성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유보다 확약이 먼저다”
현재 최저가는 251,200,000원으로 최근 실거래 285,000,000원의 88.1%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰 뒤 가격 매력이 생긴 상태입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무인수 물건이 아닙니다. 홍채희는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 330,000,000원입니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실히 이행되면 인수액은 실질 0원이고, 현재 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다. 반대로 조건이 무너지면 낙찰가가 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없고, 보증금 330,000,000원 수준의 부담을 기준으로 다시 봐야 합니다. 확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에는 가격 검토. 이 사건의 순서입니다.
