제주지방법원 2025타경9156. 제주시 연동 디오션시티1차 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 감정가는 88,000,000원, 현재 최저매각가는 61,600,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다.

권리구조는 비교적 명료합니다. 김귀웅 소유권 이전과 같은 날인 2018.05.24 제주시수산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 최건의 주택임차권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2024.06.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원

2018.05.24 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 임차인 최건은 2024.06.21 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄지만 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되며, 2025.07.28 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 임차보증금 17,000,000원, 차임 400,000원, 임대차계약일자 2024.06.11, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2024.06.21이 기재돼 있습니다. 배당요구도 접수됐지만 선순위 근저당권 채권액이 현재 매각대금을 초과하므로, 제시된 현재 회차 배당계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 잡혀 있지 않습니다. 그렇더라도 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다

현재 최저매각가 61,600,000원은 감정가 88,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 43,120,000원(49%), 그다음은 30,183,999원(34.3%)입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)

현재 회차 기준 근저당 채권최고액 96,000,000원 중 60,091,200원이 배당되는 계산이며 미배당액은 35,908,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕입니다.
• 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 북서측 인근에 위치하며 차량 출입이 가능합니다.
• 교통. 도보 약 3분 거리에 버스정류장이 있고, 대중교통 이용편익은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 냉난방설비·위생설비·소화기설비·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,079,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 고도지구(45M이하)·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 연동 일대 동일 건물·동일 이용형태의 최근 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차관계 원본 대조. 최건의 임차권등기, 배당요구, 주민등록·점유일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
• 관리비. 관리사무소 직원 진술상 2025.10 말 기준 6개월분 832,900원의 미납관리비가 있다는 내용이 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 실제 이용·건축물대장·영업 및 주거 관련 제한을 원본으로 대조하세요.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 2018년 근저당이 말소기준이고, 임차인 최건은 2024년 전입·점유·확정일자를 갖춘 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 깔끔합니다.

다만 가격에서는 판단을 서두를 근거가 없습니다. 감정가 88,000,000원에서 61,600,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 시세 확인 전 가격 메리트는 미확정”입니다. 특히 감정상 오피스텔 이용, 사건상 근린시설이라는 점과 미납관리비 832,900원 진술까지 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.