제주지방법원 2026타경10190. 서귀포시 색달동 3092, 중문관광단지 내 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사청광제주이고, 2022.08.31. 설정된 주식회사다올저축은행 근저당권 21,710,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 주식회사하나저축은행·주식회사부림저축은행· 주식회사모아저축은행·광주새마을금고와 함께 기재된 공동담보 구조이며, 이후 제주특별자치도 압류, 임의경매개시결정, 주식회사 종합건축사사무소그룹케이의 191,200,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리표만 보면 매수인에게 승계되는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 물건 자체는 건축물대장상 위락시설이면서 현황은 벽체 등이 철거된 상태이고, 중문관광단지 개발사업 승인 변경 고시상 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 말소 여부보다 실제 활용 가능성과 사업계획 적합성이 더 큰 검토 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10190 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3092 · 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로72번길 88 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 11,920㎡ · 건물 지1층~1층 |
| 이용상태 | 건축물대장상 위락시설 · 현황 벽체 등이 철거된 상태 · 개발계획상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 |
| 소유자 | 주식회사청광제주 |
| 감정가 / 최저가 | 23,684,461,240원 / 16,579,123,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 17,853,634,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2022.08.31. 을구 14번 근저당권입니다. 채권최고액은 21,710,000,000원이며 채무자는 주식회사청광제주입니다. 이후 2025.11.05. 제주특별자치도 압류, 2026.02.10. 임의경매개시결정, 2026.03.12. 주식회사 종합건축사사무소그룹케이의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·사업성 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 16,579,123,000원으로 감정가 23,684,461,240원 대비 70%입니다. 하지만 이 물건에 대해서는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
특히 토지는 자연녹지지역·유원지·관광단지·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 해당하고, 중문관광단지 개발사업 승인 변경 고시상의 조성계획을 감안해 감정됐습니다. 토지면적은 11,920㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 691,100원/㎡입니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,579,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 168,191,230원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 21,710,000,000원 | 16,410,931,770원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 종합건축사사무소그룹케이 | 191,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권총액 대비 5,490,268,230원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 신청채권 청구액은 17,853,634,453원이고 현재 회차 예상배당은 16,410,931,770원으로 전액 충족되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중문색달해수욕장 북서측 인근이며, 숙박시설·골프장·상업시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 위락시설이나 현황은 벽체 등이 철거된 상태입니다. 개발계획상 제1종 및 제2종 근린생활시설과 문화 및 집회시설 용도로 기재돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·유원지·관광단지이며 토지면적 11,920㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·중로한면입니다.
- 설비. 건물 1층 일부 25.92㎡에는 전기설비·냉난방설비·전열교환기 등이 설치된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 개발계획 원문 확인. 제주특별자치도 고시 제2025-239호 중문관광단지 개발사업시행 승인 변경 내용과 대상 부지의 조성계획을 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 건축물대장상 1층 면적 변경과 벽체 철거 상태를 현장에서 확인하고 향후 활용 또는 공사 범위를 검토해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 조경시설은 일괄매각에 포함되는 것으로 기재돼 있으나, 감정평가 참고사항상 소유권 확인 필요성이 언급돼 있습니다.
- 경계·측량 확인. 제시외건물 등의 위치와 경계는 개략적으로 도시된 상태라 정확한 위치·경계 확인에는 측량 등이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 대규모 관광·상업용 부동산의 거래와 개발사업성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사업성’이 어려운 물건
등기상 구조만 보면 말소기준권리가 명확하고 이후 압류·가압류도 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 경매”로 보기에는 규모와 현황이 다릅니다. 토지 11,920㎡, 관광단지 내 개발계획, 벽체가 철거된 건물, 제시외 건물·조경시설이 한꺼번에 얽혀 있습니다.
현재 최저가는 16,579,123,000원으로 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건의 판단 순서는 “얼마나 할인됐는가”보다 무엇을 개발할 수 있는가, 현 상태에서 추가 비용과 절차가 얼마나 필요한가, 제시외 시설과 경계가 정리되는가가 먼저입니다. 권리는 비교적 단순, 사업성은 정밀검토. 그 구분이 핵심입니다.
