인천지방법원 2024타경5778. 제이앤제이오피스텔 4층 404호입니다. 이 사건은 최저매각가가 감정가 150,000,000원에서 6,052,000원까지 내려왔지만, 숫자의 중심은 최저가가 아닙니다. 박정운은 2021.03.17. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2022.01.04. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.02.09., 보증금은 156,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 6,052,000원으로 매각된다고 가정한 배당표에서는 박정운에게 5,543,064원만 배당되고, 150,456,936원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가 6,052,000원에 인수금 150,456,936원을 더한 156,508,936원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로 실질취득은 보증금 156,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5778 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로799번길 38, 4층404호 (구월동,제이앤제이오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 박은수 · 2022.05.18. 상속, 2024.06.13. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 6,052,000원 (9회 유찰) |
| 경매개시 | 2024.07.12. 청산을 위한 형식적 경매개시결정 · 박은수 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 비고 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 · 오피스텔임 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 핵심
말소기준은 2022.01.04. 국민건강보험공단 압류입니다. 한국자산관리공사 가압류와 경매개시결정, 이후 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박정운은 말소기준보다 앞선 2021.03.17. 전입·점유로 대항력을 갖고 있으며, 2023.06.23. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체의 소멸 여부와 별개로 보증금에서 배당되지 않는 잔액은 매수인 인수 대상으로 제시돼 있습니다.
| 임차 관련자 | 이용 / 범위 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정운 | 주거 (임차권등기) 제4층 제404호 55.07㎡ 전부 | 전입 2021.03.17 확정 2021.02.09 | 156,000,000원 | 2023.06.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 구조 — 6,052,000원이 아니라 156,508,936원
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 물건과 구조가 다릅니다. 대항력 있는 박정운의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당되는 보증금이 줄고 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득 156,508,936원은 감정가 150,000,000원보다 6,508,936원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 6,052,000원 | 150,456,936원 | 156,508,936원 |
| 10회 유찰 시 | 4,236,400원 | 152,239,855원 | 156,476,255원 |
| 11회 유찰 시 | 2,965,480원 | 153,487,899원 | 156,453,379원 |
10회·11회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 실질취득액은 각각 156,476,255원, 156,453,379원입니다. 즉 최저가가 6,052,000원에서 2,965,480원으로 내려가더라도 매수인의 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 508,936원 |
| 1. 임차인 박정운 보증금 | 156,000,000원 | 5,543,064원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,651,205원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 박정운 보증금 중 150,456,936원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 한국자산관리공사 청구금액 10,651,205원도 전액 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지 정보 기준)
- 용도. 매각 비고와 사건 용도는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 한편 감정 요항의 이용상태에는 “도시형생활주택(단지형다세대)”으로 기재돼 있어 용도 기재가 서로 다릅니다.
- 교통·설비. 감정 요항에는 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장·지하철역이 소재하며, 위생·급배수·난방·주차장·E/V 설비가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,525,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 정보는 소로각지이며, 감정 요항에는 남측과 동측으로 각각 노폭 약 8M 내외 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 감정자료 대조. 감정 요항의 위치 기재에는 인천광역시 서구 당하동이 등장하지만, 본건 등기 소재지는 인천광역시 남동구 구월동입니다. 이용상태 기재도 오피스텔과 도시형생활주택으로 상이하므로 입찰 전 감정서 원본에서 대상 물건의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 낙찰가 6,052,000원에 박정운 미배당 보증금 150,456,936원을 더한 156,508,936원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박정운 임차권 재확인. 전입 2021.03.17., 확정일자 2021.02.09., 보증금 156,000,000원, 배당요구 2023.06.23. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 주택도시 기재 확인. 전입·확정일자·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 박정운과 별개의 임차·점유관계가 존재하는지 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 현재 예상배당보다 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2로 기재돼 있습니다.
- 감정 대상 일치 여부. 감정 요항의 위치·이용상태 기재와 본건 주소·매각 비고가 상이하므로 감정서 원본과 등기·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “605만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저매각가는 6,052,000원이고 9회나 유찰됐지만, 이 숫자는 이 사건의 경제적 실체를 보여주지 못합니다. 박정운의 대항력 있는 보증금 156,000,000원 중 현재 배당으로 회수되지 않는 150,456,936원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 156,508,936원입니다. 이는 감정가 150,000,000원도 넘어섭니다.
더 유찰돼 낙찰가가 4,236,400원이나 2,965,480원으로 떨어져도 인수액이 152,239,855원, 153,487,899원으로 늘어 실질취득은 각각 156,476,255원, 156,453,379원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가도 총부담이 거의 줄지 않는 구조입니다. 여기에 전입·보증금 등이 미상인 주택도시 기재, 다수의 세금 압류, 재매각, 감정 요항의 위치·이용상태 불일치까지 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 원본서류 대조입니다.
