8,646,000원
인천지방법원 2024타경5778. 구월동 제이앤제이오피스텔 4층 404호로, 사건 등기에는 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기재돼 있습니다. 표면상으로는 감정가 150,000,000원에서 여덟 차례 유찰돼 최저가가 8,646,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 박정운의 전입·점유개시일은 2021.03.17., 확정일자는 2021.02.09.로 말소기준인 2022.01.04. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 156,000,000원 중 배당으로 갚지 못하는 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전액 납부해도 집행비용을 뺀 임차인 예상배당은 8,090,372원에 불과합니다. 나머지 147,909,628원이 인수되므로, 매수인이 부담하는 총액은 8,646,000원 + 147,909,628원 = 156,555,628원입니다. 즉 최저가가 감정가의 5.76%라는 숫자는 가격 메리트가 아니라 인수금액을 가린 착시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5778 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로799번길 38, 4층 404호 (구월동, 제이앤제이오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정상 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 · 55.07㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층/지상 12층 중 4층 |
| 소유자 | 박은수 (2022.05.18. 상속, 2024.06.13. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 8,646,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 · 청구액 0원 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 1,729,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.04. 국민건강보험공단 압류입니다. 한국자산관리공사의 가압류, 경매개시결정 및 이후 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박정운은 말소기준보다 앞선 2021.03.17.에 전입과 점유를 시작했고 확정일자도 2021.02.09.에 갖췄습니다. 임차권등기는 2023.06.23.에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 이미 말소기준보다 앞서므로 배당 부족분을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 선순위 1명, 미상 신고 1명
보증기관 대위·승계로 분류된 신고는 없으므로 실제 임차 관련 신고는 2명입니다. 박정운은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인된 선순위 임차인입니다. 반면 ‘주택도시’는 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 임차 내역 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박정운 | 404호 55.07㎡ 전부 보증금 156,000,000원 전입·점유 2021.03.17. 확정일자 2021.02.09. 배당요구 2023.06.23. | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 확인 | 매수인 인수 147,909,628원 현재 회차 추정 |
| 주택도시 | 주거 보증금 미상 전입일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 확인 필요 | 우선변제 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 별도 확인 금액 미상 |
③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 약 1억5,600만원
대항력 있는 박정운의 보증금 156,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 최저가만 보면 864만원 → 605만원 → 423만원으로 싸지는 것처럼 보이지만, 실질취득액은 세 회차 모두 약 1억5,600만원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 박정운 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 5.76% | 8,646,000원 | 147,909,628원 | 156,555,628원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.03% | 6,052,200원 | 150,456,740원 | 156,508,940원 |
| 10회 유찰 시 감정가 2.82% | 4,236,540원 | 152,239,718원 | 156,476,258원 |
현재 회차의 실질취득 156,555,628원은 감정가 150,000,000원의 104.4%입니다. 9회 또는 10회 유찰까지 내려가도 실질취득은 감정가의 약 104.3% 수준입니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없으며, 감정가 대비로만 보더라도 가격 메리트가 나타나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 6.4% 추정 | - | 555,628원 | - |
| 1. 임차인 박정운 보증금 우선변제 | 156,000,000원 | 8,090,372원 | 147,909,628원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,651,205원 | 0원 | 10,651,205원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은수 | 미상 | 0원 | 산정 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다. 위 배당표에는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 박정운 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건과 매각물건명세서에는 오피스텔로 표시돼 있으며, 감정 이용상태에는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물의 4층 404호입니다. 외벽은 인조석 붙임과 몰탈 위 페인팅, 내부는 도배벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 주거시설에 필요한 위생·급배수·난방설비, 주차장과 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로·교통. 차량 출입이 가능하고 남측과 동측으로 각각 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,525,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 경고. 감정가 대비 5.76%까지 여덟 차례 유찰된 사실 자체가 시장 수요와 권리 부담을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 8,646,000원이 아니라 인수액을 더한 156,555,628원 이상을 매입원가로 계산해야 합니다.
- 박정운 보증금 확인. 보증금 156,000,000원, 전입·점유 2021.03.17., 확정일자 2021.02.09. 및 배당요구 관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 미상 임차 신고 확인. ‘주택도시’의 정확한 명칭, 보증금, 전입일, 확정일자, 점유 여부를 매각물건명세서와 전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 오피스텔과 도시형생활주택(단지형다세대) 표기가 함께 있으므로 건축물대장상 용도와 주거용 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 1,729,200원입니다.
- 관리비·점유 현황. 현장 점유자, 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 배당자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “864만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 8,646,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 박정운의 보증금 중 147,909,628원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 것으로 추정되며, 현재 회차 실질취득액은 156,555,628원 이상입니다. 이는 감정가 150,000,000원의 104.4%입니다.
추가 유찰로 최저가가 6,052,200원이나 4,236,540원까지 내려가더라도 인수액이 같은 방향으로 늘어나 총비용은 계속 약 1억5,600만원대에 머뭅니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 압류와 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 임차 관련 신고까지 남아 있습니다. 낮은 최저가는 장점이 아니라 선순위 보증금 인수를 가리는 숫자입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 보면 이 사건은 입찰 보류 또는 원본 확인 후 재산정이 필요한 고위험형입니다.