의정부지방법원 2024타경76979. 경기도 연천군 전곡읍 간파리 29의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 2,988㎡이고 공부상 지목은 목장용지지만 현황은 주거·기타, 즉 과거 종교시설의 부속시설인 기숙사 용도로 이용됐습니다. 주 건물은 장기간 사용이 중단된 공실 상태이며, 공부상 단층 동식물관련시설이지만 현황은 2층으로 증축되어 있습니다. 1층 13.33㎡ 부분은 멸실 상태입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자 주식회사지산에셋개발은 2023.04.05. 직전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 두원농업협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 남동세무서장 관련 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 밖에서 신고된 유치권 문제는 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경76979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 간파리 29 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 토지 2,988㎡ · 공부상 목장용지 · 현황 주거·기타(종교시설 기숙사) |
| 소유자 | 주식회사지산에셋개발 (2023.04.05. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 480,921,600원 / 336,645,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두원농업협동조합 / 202,588,294원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05. 두원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
2023.04.05. 직전 경매 매각으로 과거의 가압류·경매·압류 및 기존 근저당은 이미 정리됐고, 현재 소유권 취득과 동시에 새로 설정된 두원농업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 2024.04.01. 압류와 2024.04.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 336,645,000원으로 감정가 480,921,600원의 70%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 5회 유찰 시 269,316,000원, 6회 유찰 시 215,452,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 70% | 336,645,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56% | 269,316,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45% | 215,452,800원 | 28,363,539원 |
문제는 이 할인율을 비교할 실거래 시세 자료가 확인되지 않는다는 점입니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 목장용지 위의 과거 종교시설 부속 기숙사이고, 현재 장기간 공실이며 건물의 공부와 현황에도 차이가 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만을 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,645,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,513,030원 |
| 1. 근저당 · 두원농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,131,970원 |
현재 최저가 336,645,000원 기준으로 두원농업협동조합 채권최고액 240,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 91,131,970원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 신고 90,000,000원은 이 배당표의 매수인 인수액에 포함된 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 연천군 전곡읍 간파리 ‘송산골마을’ 동측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·창고·단독주택·농지·자연림이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 근거리 버스정류장의 거리와 배차간격을 고려하면 일반적인 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
- 현황. 주 건물은 과거 기도원 내 종교시설 및 부속시설인 기숙사로 이용됐으나 현재 장기간 사용이 중단된 공실 상태입니다. 별도 건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. 주 건물 사용승인일은 1980.12.30., 화장실 건물은 1994.02.24.입니다. 공부상 단층 건물이 현황 2층으로 증축됐고, 1층 13.33㎡ 부분은 멸실된 상태입니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 45,600원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공부상 목장용지이나 현황 이용은 종교시설 기숙사입니다.
- 규제. 소하천구역과 소하천예정지에 일부 저촉되고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 민병화의 2024.08.20. 유치권 신고 권리금액은 90,000,000원입니다. 실제 점유 상태와 유치권 성립 여부 확인이 최우선입니다.
- 증축 상태 확인. 공부상 단층과 현황 2층 증축의 차이를 건축물대장·현황과 대조하고, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 범위를 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 목록 2의 1층 13.33㎡ 부분은 멸실 상태이므로 감정 대상과 현재 실물의 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다. 향후 이용계획을 세울 경우 해당 저촉 범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실·노후 상태 확인. 장기간 사용이 중단된 상태이고 주 건물 사용승인일이 1980.12.30.이므로 내부 상태와 보수 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 비정형 용도와 환금성 위험을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 90,000,000원 유치권을 먼저 본다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 등기보다 유치권 신고와 부동산의 비정형성에 있습니다. 2024.08.20. 민병화가 90,000,000원을 신고했고 성립 여부가 불분명하며, 건물은 장기간 공실, 공부상 단층과 현황 2층 증축의 차이, 13.33㎡ 멸실, 목장용지와 현황 이용의 차이, 소하천구역·예정지 저촉까지 존재합니다.
현재 최저가 336,645,000원은 감정가의 70%이고 이미 4회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권·현황·환금성은 확인 필요. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권의 성립 여부와 실제 부동산 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
