2,712,000원
인천지방법원 2024타경13649. 부평구청 남측 인근 헤리움노블레스 7층 703호, 전용 16.76㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 96,000,000원이 10회 유찰돼 최저매각가가 2,712,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 이다겸은 임대차계약일 2021.09.14, 확정일자 2021.09.15, 전입·점유개시일 2021.10.15로 조사됐습니다. 말소기준 압류일인 2023.11.01보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리됐고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로 132, 7층 703호 (부평동, 헤리움노블레스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 전용 16.76㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2014.05.13 |
| 소유자 | 최성혜 (2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 2,712,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다겸 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
등기부상 말소기준은 2023.11.01 강서구 압류입니다. 그 뒤의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이다겸의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되는 것과 미배당 보증금의 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다겸 | 제7층 제703호 16.76㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2021.10.15 / 2021.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 | 보증기관 승계 없음 |
배당요구일은 2024.10.08입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 현저히 작아 전액 회수는 불가능합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 약 110,000,000원
현재 회차에서 임차인은 집행비용을 제외한 2,263,184원을 배당받고, 나머지 107,736,816원을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 따라서 매수인이 실제 부담하는 금액은 최저가 2,712,000원과 인수액 107,736,816원을 합한 110,448,816원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,712,000원 | 107,736,816원 | 110,448,816원 |
| 11회 유찰 시 | 1,898,399원 | 108,535,772원 | 110,434,171원 |
| 12회 유찰 시 | 1,328,879원 | 109,095,041원 | 110,423,920원 |
낙찰가가 2,712,000원에서 1,328,879원으로 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어, 실질취득은 약 110,000,000원에 머뭅니다. 이 유형은 유찰이 추가돼도 총부담이 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 38,448,816원 높다
헤리움노블레스 전용 16.76㎡의 전체 12건 평균은 93,666,666원이지만, 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2025.07의 72,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 -24.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 16.76㎡ | 10 | 72,000,000원 |
| 2024.05 | 16.76㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2024.04 | 16.76㎡ | 10 | 75,500,000원 |
| 2024.03 | 16.76㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 16.76㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2023.12 | 16.76㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 16.76㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2023.04 | 16.76㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2022.12 | 16.76㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 16.76㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2022.10 | 16.76㎡ | 12 | 80,500,000원 |
| 2022.10 | 16.76㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 93,666,666원 |
최저가만 최근 거래와 비교하면 3.8%에 불과하지만 이는 인수액을 제외한 착시입니다. 실질취득 110,448,816원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 72,000,000원보다 38,448,816원 높고, 최근 시세의 153.4%입니다. 가격 하락 추세까지 감안하면 실질취득 기준의 가격 메리트는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 448,816원 |
| 1. 임차인 이다겸 보증금 | 110,000,000원 | 2,263,184원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이다겸 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 448,816원을 제외한 2,263,184원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 107,736,816원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층 703호입니다.
- 입지. 부평구청 남측 인근 상업지대로 상업용부동산, 오피스텔, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 서측 부평대로에 접하고 인근에 부평구청역과 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 철도보호지구, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 헤리움노블레스는 187세대이며 동일 면적 경매의 평균 유찰 횟수는 8.1회, 매각률은 0.0%로 집계됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체 내역, 전입·점유 자료를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 미배당 보증금 인수 문구와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 72,000,000원과 최근 추세 -24.7%를 기준으로 환금 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 조건을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “271만원에 사는 물건”이 아니다
최저매각가 2,712,000원은 이 물건의 실제 취득가격이 아닙니다. 현재 배당구조에서는 임차인 보증금 중 107,736,816원이 남아 매수인에게 넘어오고, 실질취득은 110,448,816원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 110,000,000원으로 유지됩니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 72,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -24.7%입니다. 실질취득은 최근 시세의 153.4%이며 10회 유찰과 낮은 매각률까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 권리관계와 임대차 실체가 별도로 뒤집히지 않는 한, 가격과 환금성 모두 보수적으로 평가해야 하는 사건입니다.
