인천지방법원 2024타경16952. 남동구 고잔동 후이즈스마트타워의 공장·사무실 이용 물건입니다. 소유자 주식회사진메드는 2019.12.30. 거래가액 365,940,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 985,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 우리은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당과 경매개시결정, 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 726,531,000원입니다. 배당 추정상 우리은행 근저당 채권에는 688,334,310원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가 726,531,000원과 동일합니다. 다만 본건의 난도는 권리보다 매각대상 확인에 있습니다. 중층 약 118.36㎡, 다수의 기계기구, 소재불명 기계, 미가동 기계와 별도 호이스트크레인까지 얽혀 있어 현장 검증 없이 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 183, 5층 506호 (고잔동, 후이즈스마트타워) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장 및 사무실, 공장 등으로 이용 중 |
| 건물 | 프리캐스트콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 · 5층 506호 및 508호 |
| 소유자 | 주식회사진메드 (2019.12.30. 거래가액 365,940,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,482,715,800원 / 726,531,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 919,951,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-428호·제2020-670호 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2019.12.30. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 같은 은행의 2020.11.12. 후순위 근저당권과 2024.12.23. 임의경매개시결정, 2025.11.25. 남동구 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거의 국세·지방세·국민건강보험공단 압류도 각각 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 점유·매각범위 — 단순 호실 경매가 아니다
신고된 임차인은 0명이며 예상배당표에도 임차보증금 배당이나 매수인 승계액은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 조사 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 중층 | 소유자가 약 118.36㎡의 중층을 설치해 이용 | 구분건물에 포함해 평가됨 |
| 기계기구 동일성 | 일련번호 3-6·3-8·3-20은 명판 미확인, 외형과 점유자 안내 등으로 판단 | 현장 실물·모델 확인 필요 |
| 제작번호 불일치 | 일련번호 3-16~3-18은 명판 제작번호가 목록과 불일치 | 모델명·규격 기준으로 평가 |
| 중복 목록 | 목록 4는 목록 3과 중복되는 것으로 조사 | 평가에서 제외 |
| 소재불명 | 일련번호 3-7 중 1대는 수리를 위해 반출된 것으로 조사 | 평가에서 제외 |
| 가동상태 | 일부 기계는 미가동 상태 | 정상가동 가능을 전제로 평가 |
| 호이스트크레인 | 목록 2의 제시외 기계기구 · 1.8ton | 2025.12.11. 확약서에 따라 평가·매각에 포함 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,482,715,800원이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 726,531,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 호실이 아니라 공장·사무실, 중층과 기계기구가 함께 평가된 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 최근 시장가보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 726,531,000원 | 716,865,690원 | 688,334,310원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 508,571,699원 | 501,085,982원 | 904,114,018원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 356,000,189원 | 350,216,186원 | 1,054,983,814원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 채권 미배당이 아니라 실제 사용 가능한 공장 면적, 중층의 상태, 기계기구의 존재·가동 여부, 산업시설 이용 가능성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 726,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,665,310원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 985,200,000원 | 716,865,690원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,405,200,000원 | 688,334,310원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 호구포역 남서측 인근이며, 공업시설·지식산업센터·지원시설·근린생활시설이 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 건물 내부까지 차량 진출입이 가능한 Drive-in System이며, 주변에 버스정류장과 호구포역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 도로가 소재하고, 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 공업용 건부지입니다.
- 설비. 천정형 냉난방설비, 화재탐지·스프링클러, 승강기, 화물엘리베이터, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 4,520.1㎡, 공시지가 1,742,000원/㎡, 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 506호·508호, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-428호·제2020-670호와 현장 물품을 일대일로 확인하세요.
- 중층 확인. 약 118.36㎡ 중층의 구조·안전·실사용 상태와 평가 포함 범위를 감정서 내부구조도와 대조하세요.
- 기계 명판·제작번호 확인. 일련번호 3-6·3-8·3-20과 3-16~3-18의 모델명·규격·제작번호를 직접 확인하세요.
- 소재불명·중복 제외 확인. 일련번호 3-7 중 1대와 목록 4가 평가에서 제외된 사실을 입찰가 산정에 반영하세요.
- 가동 시험. 미가동 기계는 정상가동 가능을 전제로 평가됐으므로 전원·제어·안전장치·수리비를 점검하세요.
- 호이스트크레인 확인. 1.8ton 호이스트크레인의 부합 상태와 2025.12.11. 확약서상 매각 포함 범위를 원문으로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 사업자·점유자·반출 예정 물품을 현장에서 확인하세요.
- 산업시설 이용 적합성. 국가산업단지·산업시설구역 내에서 예정 업종과 시설 사용이 가능한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치만 보지 말고 공장 호실, 중층, 실제 가동 가능한 기계기구를 나눠 각각의 현장가치를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정서·기계기구 목록·확약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 명확합니다. 말소기준은 우리은행의 2019.12.30. 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액이 688,334,310원 발생하더라도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 본건은 공장·사무실, 약 118.36㎡ 중층, 공장 및 광업재단 저당 목록상의 기계기구와 1.8ton 호이스트크레인을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 일부 기계는 명판이 확인되지 않았고, 제작번호가 불일치하거나 소재불명, 미가동 상태인 항목도 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 실제로 남아 있고 정상적으로 활용할 수 있는 자산이 무엇인지 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.