의정부지방법원 2025타경71959. 포천시 선단동 부림빌라 비동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 채차영이며 2018년 9월 19일 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 포천새마을금고가 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 포천시 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가 98,000,000원에서 한 번 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 88,000,000원이고 가장 최근 2026년 7월 거래는 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 10.9% 높은 흐름이라, 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 사례도 아닙니다. 다만 가격보다 먼저 확인할 것은 호수 표시 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 41-7 부림빌라 비동 4층402호 · 도로명 경기도 포천시 호국로 986-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 비교면적 75.825㎡ |
| 소유자 | 채차영 (2018.09.19. 거래가액 85,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천새마을금고 / 42,017,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 호수 표시 | 공부상 402호 · 현황 외부표시 401호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 한국주택은행 근저당과 양주축산업협동조합 근저당, 서울보증보험·메리츠캐피탈 가압류 및 과거 경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 9월 19일 포천새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 남아 있는 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 포천시 압류, 2025년 3월 31일 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 현재가는 낮다
부림빌라(A,B동)는 16세대이며 준공일은 1997년 7월 26일입니다. 비교 면적 75.83㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 가격 판단은 오래된 거래까지 합친 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 88,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.83㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 75.83㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 75.83㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 75.83㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 75.83㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 75.83㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.83㎡ | 3건 | 88,000,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 88,000,000원의 78.0%입니다. 최신 실거래 100,000,000원보다도 31,400,000원 낮고, 최근 12개월 표본 중 가장 낮은 70,000,000원보다 1,400,000원 낮습니다. 여기에 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 10.9% 상승했습니다. 따라서 가격 자체에는 할인 여지가 확인됩니다. 다만 이 할인폭은 호수 표시 불일치와 소규모 다세대의 개별 물건 차이를 확인한 뒤 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 포천새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 6,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 80,000,000원 중 66,965,200원이 배당되고 13,034,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 13,034,800원 |
| 2회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 33,244,360원 |
| 3회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 47,391,052원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 데이터의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 구조상 낙찰가 하락이 별도의 인수금 증가로 상쇄되는 대항력 임차인형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 선단119안전센터 남동측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층으로, 외벽은 드라이비트 및 일부 벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지도배·일부 타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 1,052.0㎡, 공시지가는 449,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래. 부림빌라(A,B동)는 16세대이며 동일 면적 실거래 6건이 확인되고, 2026년에는 70,000,000원·94,000,000원·100,000,000원 거래가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 확인이 최우선. 공부상 402호와 현황 401호가 다르므로 등기부·집합건축물대장 건축물현황도면·현장 출입문 위치를 함께 대조하세요.
- 현황 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 88,000,000원의 78.0%, 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다. 다만 개별 층·상태·호수표시 차이를 함께 보세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2018.09.19 포천새마을금고 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 상태를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 승부처는 호수 확인”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 포천새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 남은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 현재 68,600,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 88,000,000원의 78.0%이고, 최신 실거래는 100,000,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 이전 거래보다 10.9% 높습니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗하고 싼 빌라’로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서와 감정평가에서 확인되는 공부상 402호·현황 외부표시 401호의 불일치가 명확한 확인사항입니다. 건축물현황도면을 기준으로 평가가 이뤄졌다는 점까지 확인한 뒤, 실제 매각대상과 현장 호실이 정확히 일치한다는 것을 입찰 전에 직접 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리와 가격은 합격권, 물건 식별 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
