서울남부지방법원 2025타경11635. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 5층 504호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 321,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 256,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조와 특별매각조건입니다. 등기부에는 김봉춘의 주택임차권이 보증금 365,000,000원으로 등기되어 있고, 전입·확정일자는 모두 2022.01.07입니다. 일반적인 배당 계산대로라면 현재 회차에서 보증금 전액이 회수되지 않아 잔액이 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 김봉춘 임차권에서 계산되는 미배당액을 그대로 매수인의 실질 부담으로 더하면 안 됩니다. 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 다만 이 특별조건은 다른 점유자에게 자동 확장되지 않으므로, 김지호의 미상 임차관계는 별도 위험으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사트리하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 특별조건, 미상 점유자는 별도
초기 경기남부수산업협동조합 근저당권 5,310,500,000원은 2022.01.07 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 수협은행으로의 신탁등기가 들어갔다가 2022.01.12 신탁재산 귀속으로 다시 정리됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.08.21 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.05 김봉춘의 주택임차권등기는 데이터상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 분류됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉춘 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 확정 2022.01.07 | 365,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 특별조건 반영 실질 인수 0원* |
| 김지호 | 미상 | 2024.07.26 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 특별조건 밖 위험 |
확인되는 임차인은 2명입니다. 김봉춘은 등기된 주택임차권자로 권리관계와 금액이 명확하지만, 특별매각조건으로 주된 인수 문제가 해소되는 구조입니다. 반면 김지호는 금액 자체가 확인되지 않아 위험의 크기를 계산할 수 없습니다. 이 사건은 따라서 “3.65억 임차권이 있으니 무조건 위험”도 아니고, “특별조건이 있으니 완전히 깨끗”도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 김봉춘 보증금 | 365,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김봉춘 보증금의 부족분은 112,595,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김봉춘 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 김지호 관련 보증금 위험은 금액 미상으로 이 계산에 포함할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 256,800,000원으로 내려왔지만, 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 단순한 감정가 대비 하락폭이 아니라, 현장 시세와 김지호의 실제 임대차관계를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 김봉춘 룰상 미배당 | 특별조건 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 256,800,000원 | 112,595,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 205,440,000원 | 163,236,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 164,352,000원 | 203,748,928원 | 0원* |
* 김봉춘 임차권에 한정한 특별매각조건 반영값입니다. 김지호의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산역(지하철 1호선) 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 504호이며 사용승인은 2021.09.08입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·화재경보장치 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 서부간선지하도로와 접하고, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건축 참고. 내부계단을 통해 이용 중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정된다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김봉춘 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원본을 재확인해야 합니다.
- 김지호 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 모두 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 전입세대 확인 등을 통해 실제 권리범위를 확인해야 합니다.
- “임차권 3.65억”만 보고 포기하지 않기. 룰상 미배당 112,595,200원이 계산되지만 특별매각조건이 있으므로 그대로 인수금으로 더하는 것은 맞지 않습니다.
- “인수 0원”만 보고 안전하다고 단정하지 않기. 특별조건 밖 김지호의 미상 권리가 남아 있으므로 완전한 무임차 물건과 같은 등급으로 볼 수 없습니다.
- 복층 부분 확인. 내부계단을 통한 복층 부분이 추정된다고 기재돼 있으므로 현황과 공부 일치 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 주된 3.65억 임차권보다 ‘미상 임차인’이 핵심
표면적으로 가장 눈에 띄는 것은 김봉춘의 보증금 365,000,000원입니다. 현재 최저가 256,800,000원에서 배당하면 112,595,200원이 남기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 매우 중요한 인수 부담입니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 김봉춘 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그래도 결론을 “안전”으로 끝낼 수는 없습니다. 별도의 김지호가 2024.07.26 전입돼 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 특별매각조건은 이 미상 임차인까지 자동으로 해소하지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가를 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권은 특별조건으로 해소되지만, 미상 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
