서울남부지방법원 2025타경11635. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 5층 504호로, 감정평가상 공부상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사트리하우스이며, 2025.08.21. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 과거 경기남부수산업협동조합 근저당과 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 핵심은 2024.02.05. 김봉춘의 주택임차권등기와 별도로 조사된 김지호의 전입입니다.
김봉춘은 2022.01.07. 임대차계약·주민등록·확정일자를 갖추고 2022.01.12. 점유를 개시한 것으로 등기돼 있으며, 보증금은 365,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 전액 배당재원으로 놓으면 집행비용을 제외한 201,763,840원이 배당되고 일반 원칙상 163,236,160원이 남습니다. 다만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인 2021.09.08. |
| 소유자 | 주식회사트리하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권과 특별매각조건이 핵심
2021.09.16. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2022.01.07. 이미 말소됐고, 2022.01.07. 수협은행 앞으로 이전된 신탁 역시 2022.01.12. 말소됐습니다. 등기상 현재 경매의 기준으로 제시된 것은 2025.08.21. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김봉춘의 임차관계가 형성됐고 임차권등기까지 완료돼 있어, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉춘 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 | 2022.01.07 | 365,000,000원 | 대항력 우선변제 특별매각조건 적용 시 실질 인수 0원 |
| 김지호 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 205,440,000원으로 감정가의 64% 수준입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득원가입니다. 김봉춘의 미배당액은 특별매각조건으로 실질 0원이 되지만, 김지호의 보증금은 미상입니다. 따라서 현 단계에서 확인 가능한 최소 현금가격은 205,440,000원이지만, 최종 실질취득원가는 김지호 임차관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 김봉춘 보증금(우선변제) | 365,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 김봉춘 보증금 부족분은 163,236,160원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 김봉춘 관련 실질 인수는 0원입니다. 김지호 관련 금액은 포함돼 있지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 일반원칙과 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 163,236,160원 | 김봉춘 실질 0원 · 김지호 미상 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 164,352,000원 | 203,748,928원 | 김봉춘 실질 0원 · 김지호 미상 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 131,481,600원 | 236,159,142원 | 김봉춘 실질 0원 · 김지호 미상 |
일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 김봉춘 보증금만 놓고 보면 그런 형태지만, 특별매각조건이 김봉춘의 미배당 잔액 인수를 제거합니다. 따라서 김봉춘 부분은 낙찰가가 곧 실질 부담액이 됩니다. 다만 이 효과를 별도 임차인 김지호에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산역(지하철 1호선) 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호이며 사용승인은 2021.09.08.입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보장치 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 세로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 복층. 내부계단을 통해 이용 중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정돼 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김봉춘의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김지호 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 부분이 남아 있는 가장 큰 권리 위험입니다.
- 시세 확인. 감정가 321,000,000원에서 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 인근 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 복층 부분 확인. 감정평가서상 내부계단을 통해 이용 중인 복층 부분이 추정되므로 현황과 공부의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 이력. 2021.09.16. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 현재 효력을 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 서로 대조해 임차관계와 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 임차 위험이 완전히 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 보증금 365,000,000원인 김봉춘 임차권입니다. 현재 최저가 기준 일반 계산상으로는 163,236,160원이 미배당되어 매수인이 떠안을 구조지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 김봉춘 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 별도로 조사된 김지호는 2024.07.26. 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 따라서 이 물건을 ‘인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 최저가격은 205,440,000원이지만, 실질취득액은 김지호 임차관계를 확인한 뒤에야 확정할 수 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것도 피해야 합니다.
