250,400,000원
서울남부지방법원 2025타경11639. 독산동 모던하우스금천1호점 제5층 제504호 다세대주택입니다. 감정가는 313,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 250,400,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가나 유찰폭이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다.
등기부에는 이민하의 주택임차권이 2024.03.22 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.14, 확정일자는 2022.04.18, 주민등록일자는 2022.05.30이고 임차보증금은 355,000,000원입니다. 말소기준인 2025.06.19 압류보다 앞서므로 본래는 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차권 구조입니다.
현재 최저가 250,400,000원으로 배당을 단순 계산하면 집행비용 4,305,600원을 제외한 246,094,400원이 이민하 보증금에 배당되고, 108,905,600원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이민하 임차권에 한해서는 산식상 108,905,600원의 잔액이 있더라도 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 230-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 250,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.09.16 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당은 2022.01.07 이미 말소됐고, 2022.01.07 수협은행으로 넘어간 신탁등기도 2022.05.16 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.19 국가의 압류입니다. 이후 2025.08.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 밖 위험을 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민하 | 2022.05.30 | 2022.04.18 | 355,000,000원 | 있음 | 있음 | 산식 108,905,600원 → 실질 0원* |
| 윤성용 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
| PIAO XUEHUA | 2025.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
윤성용은 2025.02.18, PIAO XUEHUA는 2025.04.11 전입으로 조사돼 모두 2025.06.19 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,305,600원 |
| 1. 임차인 이민하 보증금 | 355,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 이민하 보증금의 미배당액은 108,905,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 이민하 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 윤성용·PIAO XUEHUA 관련 금액은 확인되지 않았으므로 별도입니다.
④ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 313,000,000원의 80%인 250,400,000원입니다. 하지만 이 사건에는 동일 조건의 실거래 비교가 없어 250,400,000원이 시장가격보다 낮은지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 결론내리지 않습니다.
특히 원래의 이민하 보증금 355,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차 108,905,600원, 2회 유찰 시 158,284,480원, 3회 유찰 시 197,787,584원의 미배당액이 계산됩니다. 이번 사건에서 이 구조가 실질 인수로 이어지지 않는 이유는 오직 특별매각조건 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 독산역(지하철1호선) 남서측 인근이며, 주위는 아파트·공장형 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제504호이며 사용승인일은 2021.09.08입니다. 승강기와 도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6~15m, 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이민하 보증금 미배당액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 윤성용 점유관계 확인. 2025.02.18 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재와 보증금 규모 확인 전까지 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
- PIAO XUEHUA 점유관계 확인. 2025.04.11 전입 역시 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 이민하 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 313,000,000원에서 1회 유찰된 250,400,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 물건은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 355,000,000원입니다. 현재 최저가 250,400,000원보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 108,905,600원의 미배당 인수가 발생하는 전형적인 선순위 임차권 물건입니다. 하지만 이번에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 이민하 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원의 안전한 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 윤성용과 PIAO XUEHUA의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 특별매각조건이 이 두 사람에게 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 주된 임차권 리스크는 특별조건으로 해소됐지만, 확약 밖 점유 리스크는 미해결입니다. 가격 역시 실거래 비교 근거가 없어 250,400,000원을 싸다고 평가하지 않습니다.
