서울남부지방법원 2025타경11639. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천1호점 5층 504호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 355,000,000원입니다. 등기부에는 이민하 명의의 주택임차권이 2024.03.22. 등기돼 있습니다. 임차인의 주민등록일은 2022.05.30., 확정일자는 2022.04.18.로, 말소기준인 2025.06.19. 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 단순히 낙찰과 동시에 사라지는 후순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.
이 물건의 핵심은 특별매각조건과 실제 임차관계의 적용 범위를 분리해서 보는 것입니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있으므로, 해당 권리에 관해서는 통상적인 선순위 임차권 인수 산식만 적용해 위험액을 확정하면 안 됩니다. 반대로 이 조건만으로 다른 전입자의 보증금과 대항력 문제까지 해결됐다고 판단하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제5층 제504호 도로명주소: 서울특별시 금천구 서부샛길 230-2 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제504호 |
| 사용승인일 | 2021.09.08. |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.19. 갑구 4번 압류 · 국(처분청: 금천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 이민하 · 임차보증금 355,000,000원 · 2024.03.22. 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당권은 2022.01.07. 이미 말소됐습니다. 수협은행 앞으로 이전됐던 신탁등기도 2022.05.16. 말소됐으며, 소유권은 주식회사지에이치디앤씨로 돌아왔습니다.
현재 권리분석에서 중요한 선후관계는 이민하의 주택임차권등기가 2024.03.22. 접수됐고, 말소기준권리인 금천세무서장 압류는 그보다 늦은 2025.06.19. 접수됐다는 점입니다. 이후 2025.08.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
통상 배당 계산에서 발생하는 미배당 보증금 158,284,480원은 이 특별매각조건의 적용 대상입니다. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우, 해당 잔액을 매수인의 확정적인 실질 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
다만 이 조건은 주택도시보증공사가 포기하는 권리에 관한 것입니다. 이민하 명의 임차권과 공사의 채권승계 관계 및 말소 이행을 원본으로 대조해야 하며, 별도 전입자인 윤성용과 PIAO XUEHUA의 권리까지 포괄적으로 포기되는 것은 아닙니다.
② 임차관계 — 확인 대상 3명, 미상 전입자 2명
주택임차권등기상 이민하의 보증금은 355,000,000원이고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 별도로 현황조사에서 윤성용과 PIAO XUEHUA의 전입 사실이 확인됩니다. 이들의 보증금·확정일자·구체적인 임대차관계는 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 이름 / 권리 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이민하 을구 3번 · 주택임차권등기 주택 전부 |
전입 2022.05.30. 확정 2022.04.18. 점유개시 2022.05.16. |
355,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
HUG 조건부 말소
배당요구 확인 · 미배당 잔액 포기 조건 |
| 윤성용 현황조사 · 점유관계 미상 |
전입 2025.02.18. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| PIAO XUEHUA 현황조사 · 점유관계 미상 |
전입 2025.04.11. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
이민하의 임차권등기에는 김정현도 임차권자로 기재돼 있습니다. 위 보증금 355,000,000원은 해당 등기의 보증금이며, 명의자별로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 경매 청구액 역시 임차보증금과 별개의 신규 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 배당 및 실질취득 — 포기 조건을 반영해야 한다
현재 최저매각가 200,320,000원에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 추정 집행비용 3,604,480원을 제외한 196,715,520원이 이민하의 임차보증금에 우선 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,604,480원 |
| 1. 임차인 이민하 · 우선변제 | 355,000,000원 | 196,715,520원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
경매신청채권자 청구액과 임차보증금은 별개의 독립 보증금으로 합산하지 않았습니다. 배당액은 추정치이며, 실제 배당은 조세채권·집행비용·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인의 보증금이 매각가보다 크므로 낙찰가가 낮아져도 통상적으로는 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 위 금액은 집행비용을 포함한 현재 회차의 기계적 배당 산식 결과이며, 특별매각조건에 따른 포기 효력을 반영한 확정 인수액이 아닙니다.
다만 전체 물건의 최종 인수액이 0원으로 확정된다는 의미는 아닙니다. 별도 전입자 2명의 임대차관계와 대항력 여부가 아직 확인되지 않았기 때문입니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
유찰이 추가로 발생하면 입찰 가능한 최저금액은 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 보증금 인수형에서는 가격 하락이 그대로 경제적 이익이 되는 것은 아닙니다. 아래는 특별매각조건을 반영하기 전의 회차별 배당 추정입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 통상 산식상 미배당 인수 추정 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
200,320,000원 | 158,284,480원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
160,256,000원 | 197,787,584원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
128,204,800원 | 229,390,067원 |
표의 미배당 인수 추정액은 HUG 잔액 포기 조건을 반영하지 않은 비교용 수치입니다. 해당 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우, 이 잔액의 실질 인수는 해소됩니다. 별도 전입자의 보증금은 어느 회차의 산식에도 포함되지 않았으므로, 입찰가가 내려간다는 이유만으로 전체 취득비용이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산역(지하철 1호선) 남서측 인근입니다. 주변에 아파트, 공장형 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 독산역이 위치해 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.09.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·승강기설비와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 접도. 북동측 약 6~15m, 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 과밀억제권역과 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 인근이라는 입지적 요소는 있으나, 아파트와 다른 다세대주택의 개별적인 환금성을 고려해야 합니다. 현재 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가 200,320,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 권리승계 관계 확인. 이민하·김정현 명의 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권승계 관계를 확인하고, 해당 포기 조건으로 말소되는 권리의 범위를 명확히 해야 합니다.
- 별도 전입자 조사. 윤성용과 PIAO XUEHUA의 실거주 여부, 임대차계약, 보증금, 점유개시일 및 확정일자를 확인하세요. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 임차관계 중복 여부. 별도 전입자가 기존 임차권의 세대원인지, 독립적인 임차인인지 구분해 보증금 중복 계산과 누락 위험을 모두 방지해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 최근 유사 다세대주택 거래가격과 실제 취득비용을 기준으로 입찰 상한을 검토하세요.
- 명도 및 체납금. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 및 배당관계 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “잔액 포기 조건이 있어도, 별도 전입자 확인은 남는다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 상당히 낮아진 다세대주택입니다. 그러나 보증금 355,000,000원의 선순위 임차권이 있어 일반적인 경매 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
다행히 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 존재합니다. 조건이 유효하게 이행된다면 현재 회차 기준으로 계산되는 158,284,480원의 HUG 관련 잔액은 매수인의 실질 인수에서 제외해야 합니다.
그렇다고 인수 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 윤성용과 PIAO XUEHUA는 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 구체적인 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현 최저가의 시장가격 대비 경쟁력도 검증되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 HUG 특별매각조건의 적용·이행 범위와 미상 전입자 2명의 독립적인 권리 여부를 확인한 뒤 실제 취득비용을 판단해야 하는 조건부 권리분석 물건입니다. 단순히 2회 유찰됐다는 이유로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
