7회 유찰로 가격은 낮지만, 핵심은 ‘임차권 말소 확약’ — 부평 시티하우스 503호

인천지방법원 2024타경525937. 부평동 시티하우스 5층 503호, 전용 36.72㎡의 소규모 아파트입니다. 소유자 김지연 씨는 2021.03.19. 이 물건을 거래가 112,000,000원에 취득했고, 임차인 변지영 씨는 2021.04.26. 보증금 112,000,000원으로 계약한 뒤 2021.06.11. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.02.03. 국세 압류보다 앞선 점유이므로 임차인은 대항력 있음으로 조사돼 있습니다.

이 구조에서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 현재 최저가 37,387,000원에서는 집행비용을 제외한 36,314,034원이 임차인에게 배당되고, 75,685,966원이 부족합니다. 따라서 확약을 배제한 룰상 총부담은 37,387,000원 + 75,685,966원 = 113,072,966원입니다. 최저가 3,700만원대만 보고 ‘시세의 3분의 1’이라고 판단하면 안 되는 이유입니다.

다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 반영하면 변지영 임차인의 실질 인수액은 0원*이 되고, 낙찰자의 실질취득은 최저가와 같은 37,387,000원으로 내려갑니다. 결국 이 물건은 ‘최저가’보다 확약서의 대상·조건·효력과 실제 말소 이행 여부가 가격을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 승계·대위 중복신고로 보증금을 다시 합산하는 구조가 아닙니다. 변지영 씨는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 유형입니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 통상 미배당 보증금은 대항력에 따라 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

말소기준권리는 2022.02.03. 시흥세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후의 울산세무서 압류, 서울특별시 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표보다 우선 차감될 수 있어, 실제 임차인 배당액과 신청채권자의 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 ‘초저가’와 ‘시세 수준’이 갈린다

시티하우스는 16세대 규모이며, 확인된 유사면적 실거래는 전용 34.79㎡ 7건입니다. 전체 평균 111,714,285원에는 과거 125,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 107,666,666원과 최신 거래 117,000,000원을 우선했습니다.

확약을 반영한 실질취득 37,387,000원은 최근 12개월 평균의 34.7%입니다. 최신 거래 117,000,000원과 비교해도 절대금액 차이가 커, 확약이 확실하다면 가격 할인폭은 분명합니다. 그러나 확약을 제외한 룰상 총부담 113,072,966원은 최근 12개월 평균 107,666,666원보다 높습니다. 즉 확약이 빠지는 순간 ‘초저가 경매’라는 해석도 함께 사라집니다.

가격 추세도 낙관적이지만은 않습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.2% 하락한 것으로 집계됐습니다. 시티하우스 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수가 7.0회, 낙찰률이 0.0%입니다. 최저가가 낮은 이유를 오직 할인으로만 보지 말고, 소규모 단지의 거래 빈도와 환금성 경고로 함께 읽어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당액은 75,685,966원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약이 변지영 임차권에 대해 유효하게 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총부담은 고정된다

확약을 제외하면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어, 총부담은 약 112,830,698원~113,072,966원 수준에 머뭅니다. 대항력 인수형의 전형적인 구조로, 최저가가 37,387,000원에서 23,927,680원으로 내려가더라도 실질 부담이 함께 떨어지지 않습니다. 따라서 다음 회차의 낮은 최저가 자체는 확약 확인 전까지 가격 가점이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층 503호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 샷시로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 도로에 접한 소로각지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 단지이며 사용승인일은 2001.04.26.입니다. 실거래는 89,000,000원~125,000,000원으로 편차가 있고 최근 가격 추세는 -6.2%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 7번 변지영 임차권 전체인지, 별도 조건이나 기한이 있는지 확인해야 합니다.
• 말소 실행 절차. 확약서 제출만으로 끝내지 말고 매각허가·대금납부 이후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 예상배당 순서를 바꿀 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 등기부에는 임차권이 남아 있으므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 16세대이며 경매 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간보다 -6.2% 낮습니다. 수리비와 매도기간을 포함해 보수적인 출구가격을 적용해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인한 뒤에만 싼 물건”

표면상 최저가는 37,387,000원으로 감정가 109,000,000원의 34.3% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건에는 보증금 112,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 총부담은 113,072,966원으로 최근 12개월 평균 107,666,666원보다 높아, 7회 유찰에도 가격 메리트가 없습니다.

반대로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 변지영 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 37,387,000원입니다. 최근 12개월 평균의 34.7%로 가격 여유가 크지만, 16세대 소규모 단지, 평균 7회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 -6.2% 하락 추세는 분명한 환금성 경고입니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약의 범위·조건·말소 실행까지 확인되면 가격 검토 가능입니다.

* 확약을 반영하지 않은 룰상 임차인 미배당 인수액은 75,685,966원이며, 현재 최저가를 더한 총부담은 113,072,966원입니다. 확약은 변지영 임차권 1건에만 적용됩니다.