확약 이행 시 인수 0원, 그러나 6회 유찰된 오피스텔 — 만수동 리더스힐 401호

인천지방법원 2024타경527001. 인천 남동구 만수동 ‘리더스힐’ 4층 401호, 전용 75.95㎡ 오피스텔입니다. 감정가 211,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,390,000원까지 내려왔습니다. 외형상 절반 이하 가격이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 218,000,000원입니다.

김승한은 2021.04.30 전입신고와 점유를 시작했고, 말소기준인 주식회사페이금융대부 근저당권은 2021.06.21 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다. 통상 배당규칙만 적용하면 현재 최저가에서 임차인 배당액은 101,142,540원에 그치고, 부족액 116,857,460원은 매수인 인수 가능액이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 실질취득은 보증금 218,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 실제 매각·배당·말소 과정에서 이행되면 김승한 임차권의 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 실제 임차인은 김승한 1명이며, 주택도시보증공사의 218,000,000원 청구를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더해 계산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약

말소기준권리는 2021.06.21 접수된 을구 5번 주식회사페이금융대부 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류, 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권등기 접수일이 아니라 대항력 취득 시점입니다. 김승한은 2021.04.30 전입·점유해 근저당보다 앞서고, 확정일자도 2021.04.21 받아 우선변제권을 갖습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이번 사건은 제출된 말소동의 확약서가 그 승계위험을 해소하는 조건부 구조입니다.

② 임차인 분석

* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 이행되는 경우 인수 실질 0원. 확약을 적용하지 않는 일반 배당규칙상 현재 회차의 미배당 인수 가능액은 116,857,460원입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점은 오래됐다

리더스힐 전용 75.95㎡ 거래표본은 3건입니다. 평균 거래가는 214,333,333원, 최신 거래는 2021.11의 238,000,000원이며, 거래 범위는 145,000,000원부터 260,000,000원입니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득 103,390,000원은 거래평균의 48.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 확인 가능한 거래 3건이 모두 2021년에 이뤄졌고 145,000,000원과 260,000,000원 사이로 편차도 큽니다. 따라서 214,333,333원을 2026년 현재의 확정 시세로 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)

일반 배당계산에서는 김승한 보증금 중 116,857,460원이 부족합니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 이행되면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 집행비용과 실제 배당액은 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다

확약을 배제한 일반 규칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 김승한의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 유찰만 보고 실질취득이 계속 낮아진다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약이 확실히 이행된다면 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로 유찰에 따라 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 이 차이가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부와 실제 이용상태 모두 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 4층 401호입니다.
• 입지. 만수북초등학교 북서측 인근으로 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다. 남동측 약 25미터, 북서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 상·하수도, 위생설비, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 3필지 일단 장방형 부지로 오피스텔과 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
• 환금성. 리더스힐은 8세대 소규모 건물이고 경매물건 평균 유찰횟수는 4.4회입니다. 거래표본도 3건으로 적어 대단지 아파트보다 매수층과 가격 확인이 제한적입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김승한 임차권과 401호 전부인지, 별도 조건이나 철회 가능성이 없는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매각기일 전 변경·정정된 인수조건과 확약서 제출 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 현점유 확인. 임차권등기 후 김승한의 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인 가능한 거래가 2021년 3건에 그치므로 인근 오피스텔 매물, 동일 건물 호가, 임대수익과 공실기간을 함께 조사해야 합니다.
• 소규모 건물 관리. 8세대 오피스텔의 관리비 체납, 공용부분 유지보수, 승강기·난방설비 관리상태를 확인해야 합니다.
• 세금·비용 확인. 남동구 압류와 당해세, 집행비용, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인하라

이 물건은 감정가 211,000,000원에서 6회 유찰돼 103,390,000원까지 내려왔습니다. 거래평균 214,333,333원의 48.2%라는 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 김승한의 보증금 218,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약을 배제하면 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정됩니다.

결론은 명확합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 확실히 이행된다면 인수 실질 0원*, 최저가 103,390,000원의 가격 검토가 가능합니다. 반대로 확약 이행을 확인하지 못하면 부족액 116,857,460원을 떠안을 가능성이 있어 할인 메리트가 사라집니다. 여기에 6회 유찰, 8세대 소규모 오피스텔, 2021년에 머문 3건의 거래표본까지 감안하면, 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 환금성과 현재 시세는 보수적으로 재검증해야 할 물건입니다.