94,080,000원
인천지방법원 2024타경539615. 인천 미추홀구 주안동 힐탑플러스 6층 613호, 전용 57.6㎡ 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2016.06.30.입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021.07.12. 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했습니다.
권리 구조의 핵심은 등기 순위가 아니라 임차인의 실제 전입 시점입니다. 이미화는 2021.07.09. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.22.입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.04.13. 국 압류이므로, 이미화는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 2023.09.27. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경539615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안서로 18, 6층 613호 (주안동, 힐탑플러스) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.6㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2016.06.30. |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.12. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,062,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 갑구 6번 2023.04.13. 국 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이미화의 대항력 발생 근거인 전입·점유일은 2021.07.09.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 접수일이 2023.09.27.이라는 이유만으로 후순위 임차인처럼 처리할 수 없습니다.
* 실질 인수 0원은 말소동의 확약서가 본건 임차권과 대항력 포기 범위에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 원문 확인 전에는 룰상 미배당액 108,013,440원의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미화 6층 613호 57.6㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 200,000,000원 | 전입·점유 2021.07.09. 확정일자 2021.06.22. 배당요구 2023.09.27. | 대항력 있음 | 우선변제 | 중복신고 없음 |
이미화는 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 일반적인 대항력 인수형 사건과 다른 핵심 변수입니다.
③ 시세 비교 — 확약 유무에 따라 결론이 정반대
힐탑플러스의 비교 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 163,166,666원입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 173,666,666원이며 최신 거래는 2026.02. 160,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +8.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02. | 53.87㎡ | 13층 | 160,000,000원 |
| 2025.12. | 60.99㎡ | 5층 | 185,000,000원 |
| 2025.06. | 61.8㎡ | 13층 | 176,000,000원 |
| 2024.06. | 53.87㎡ | 14층 | 175,000,000원 |
| 2024.06. | 57.01㎡ | 14층 | 180,000,000원 |
| 2024.05. | 59.93㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2024.03. | 58.7㎡ | 3층 | 146,000,000원 |
| 2023.11. | 60.99㎡ | 2층 | 138,000,000원 |
| 2023.10. | 61.8㎡ | 13층 | 168,000,000원 |
| 2023.09. | 60.99㎡ | 3층 | 137,000,000원 |
| 2022.07. | 59.66㎡ | 12층 | 185,000,000원 |
| 2022.07. | 59.67㎡ | 4층 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 173,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 163,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 이미화 보증금 | 200,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 204,062,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 미배당액은 108,013,440원이며, 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 204,062,997원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 말소동의 확약서의 효력 확인 시 실질 0원*으로 판단합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 108,013,440원 | 202,093,440원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 135,729,409원 | 201,585,408원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 155,130,587원 | 201,229,786원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 오피스텔이며 전용면적은 57.6㎡입니다. 힐탑플러스는 45호 규모이고 사용승인일은 2016.06.30.입니다.
- 입지. 인천2호선 시민공원역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 서측과 북측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 주안동 202-1번지는 도시철도에 저촉됩니다.
- 거래 흐름. 실거래 12건의 범위는 137,000,000원~185,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 173,666,666원입니다. 최근 거래 추세는 +8.8%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 권리 확인 뒤에도 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이미화의 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 잔액 인수 배제까지 포함하는지 확인하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 확약이 본건 6층 613호, 임차인 이미화, 보증금 200,000,000원에 정확히 적용되는지 대조하세요.
- 구분지상권 확인. 대지권 목적토지1 을구 14번 구분지상권 설정등기의 권리자·범위·존속기간·사용제한을 토지 등기 원문으로 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 확약 확인 시에는 최저가 94,080,000원을 기준으로, 확인되지 않으면 룰상 실질취득 202,093,440원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 인도 절차. 임차권등기가 있고 보증금 회수 문제가 연결되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·토지 별도등기·실거래 원본을 모두 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 가격이 아니라 확약서가 먼저다
표면만 보면 감정가 192,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰되어 94,080,000원까지 내려온 물건입니다. 확약이 유효하다면 최근 12개월 평균 173,666,666원의 54.2% 수준으로 취득할 수 있어 가격 차이가 분명합니다.
반대로 확약의 효력이나 대항력 포기 범위가 확인되지 않으면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 룰상 미배당액 108,013,440원을 더한 실질취득은 202,093,440원으로 최근 시세를 넘어섭니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조이므로, 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 임차권 관련 확약과 별개로 대지권 목적토지의 구분지상권이 인수 권리로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 확약서 원문, 둘째 구분지상권 원문, 셋째 현장 점유를 확인한 뒤에야 가격을 평가해야 합니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 있으나, 확인 전에는 실질취득 2억원대의 조건부 권리물건입니다.
