의정부지방법원 2025타경73892. 양주시 백석읍 방성리 ‘명풍빌리지’ 103동 2층 202호, 전용 42.4㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 가격표만 보면 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 70,000,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 말소기준인 2022.10.17. 한국자산관리공사 가압류보다 앞선 2022.01.07. 전입·점유개시 임차인이 있고, 보증금이 110,000,000원입니다. 확정일자도 2021.12.20.로 확인되고 배당요구까지 한 상태라, 단순히 후순위 등기만 지우고 끝나는 구조가 아닙니다.

현재 최저가 70,000,000원 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 68,340,000원이 배당되고, 나머지 41,660,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 입찰가 70,000,000원에 낙찰받는다고 해서 7천만 원에 취득하는 것이 아니라, 실질적으로 111,660,000원을 부담하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인

말소기준은 2022.10.17. 갑구 12번 한국자산관리공사 가압류 32,696,067원입니다. 이후의 국세 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 윤진규의 전입·점유개시일은 2022.01.07.로 말소기준보다 빠릅니다.

② 시세 비교 — 7천만 원이 아니라 111,660,000원과 비교해야 한다

명풍빌리지 실거래 표본은 5건이고, 제공된 최근12개월 평균은 94,400,000원입니다. 표본의 최신 거래는 2022.02의 110,000,000원이며, 거래 범위는 68,000,000원~125,000,000원입니다.

최저가 70,000,000원만 놓고 계산하면 최근12개월 평균의 74.2%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 인수형이므로 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 111,660,000원은 평균 94,400,000원의 118.3%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 1,660,000원 높습니다.

현재 회차 111,660,000원 → 2회 유찰 시 111,282,000원 → 3회 유찰 시 111,017,400원. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 약 111,000,000원 수준에 머뭅니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 배당가정에서 임차보증금 110,000,000원 중 68,340,000원만 배당되고 41,660,000원이 남습니다. 윤진규는 임차인이면서 강제경매 신청채권자로도 표시되므로, 110,000,000원을 별도의 두 보증금처럼 합산해서는 안 되며 실제 채권관계는 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 현황도상 단지형다세대주택으로, 방2·거실1·주방1·욕실1·다용도실1 구조입니다. 현장 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
• 입지. 양주시 백석읍 방성리 소재 휴먼시아아파트 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 등이 주종을 이루는 주거지역입니다.
• 교통. 인근 간선도로를 통해 각 방면으로 진출입 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 대상물건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호이며, 치장벽돌 외벽·알루미늄섀시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 550,300원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 명풍빌리지는 39세대이고 제공된 실거래 표본은 5건입니다. 최신 거래가 2022.02인 만큼 재매각 가격을 잡을 때는 거래 공백을 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 실질취득가를 먼저 계산. 현재 회차는 70,000,000원 낙찰가에 인수 41,660,000원이 더해져 111,660,000원입니다. 최저가 74.2%라는 숫자만 보고 할인으로 판단하면 안 됩니다.
• 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 실질취득 111,282,000원, 3회 유찰 시 111,017,400원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
• 윤진규의 지위 원본 확인. 임차인·임차권자·경매신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약, 보증금 지급내역, 채권원인 및 점유·퇴거 경위를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·서울특별시·양주시 압류 중 배당에서 우선하는 세금이 있는지 확인해야 합니다. 우선 배당액이 생기면 임차인 미배당과 매수인 인수가 늘 수 있습니다.
• 임차권등기 후 점유 상태 확인. 실제 점유·퇴거 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다. 임차권등기 말소와 보증금 채무 소멸은 같은 문제가 아닙니다.
• 시세 재확인. 비교 실거래의 최신 시점이 2022.02이므로, 2026.09.08 입찰 전 현재 거래가능가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 관리비·현장 상태 확인. 내부 이용상태가 현장에서 확인되지 않았으므로 수리상태, 체납 관리비 등 실제 추가비용을 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “7천만 원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 있는 보증금 110,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원에서 낙찰되면 임차인 미배당 41,660,000원을 합친 실질취득은 111,660,000원입니다. 제공된 최근12개월 평균 94,400,000원보다 18.3% 높고, 최신 거래 110,000,000원보다도 1,660,000원 높습니다.

더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 49,000,000원에 낙찰되면 인수가 62,282,000원으로 늘어 실질취득 111,282,000원, 34,300,000원까지 내려가도 인수가 76,717,400원으로 늘어 실질취득 111,017,400원입니다. 여기에 우선하는 세금이 실제 존재하면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “보증금 때문에 총 취득비용이 약 1.11억 수준에 고정된다”는 관점에서 봐야 합니다.

가격 메리트는 확인되지 않고, 임차보증금 인수와 세금 우선순위 확인이 선행돼야 하는 보수적 검토 대상입니다. 특히 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점은 반드시 원본으로 관계를 확인하되, 그 확인 전에는 대항력 있는 임차보증금 인수를 배제해서는 안 됩니다.