의정부지방법원 2026타경95. 포천시 선단동 형우럭스빌1동 302호, 전용 39.06㎡의 다세대주택입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로, 방2·거실·욕실 등으로 등재돼 있습니다. 감정가는 103,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 72,100,000원입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2015.06.04. 설정된 우리은행 근저당 63,800,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 고장웅 근저당과 경기신용보증재단· 케이비캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 단순함과 점유관계의 확인은 별개의 문제입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경95 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 49-21 형우럭스빌1동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 호국로 996-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.06㎡ · 도시형생활주택(방2·거실·욕실 등) · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권오선 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 48,253,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.04. 우리은행 근저당입니다. 이후 2023년 고장웅 근저당 24,000,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 케이비캐피탈 가압류 42,653,710원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 포천시 압류는 2025.06.26. 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 표본 시점이 오래됐다
형우럭스빌(1,2동)은 24세대, 사용승인일은 2012.12.12.입니다. 제공된 동일·유사 면적 실거래 표본은 총 3건, 집계 평균은 95,000,000원입니다. 현재 최저가 72,100,000원은 이 평균의 75.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.06㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2022.05 | 40.21㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2021.10 | 40.21㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 95,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가는 실거래 평균보다 확실히 낮습니다. 다만 표본 거래월은 2021.10~2022.06이고 최신 표본도 2022.06의 94,000,000원입니다. 따라서 72,100,000원이 현재 시세 대비 얼마나 싼지까지 이 표본만으로 단정하기는 어렵습니다. 입찰 전 현재 매물 호가와 최근 실거래를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 2. 근저당 · 고장웅 | 24,000,000원 | 6,602,200원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 42,653,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 160,453,710원 중 70,402,200원이 배당되고, 미배당액은 90,051,510원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진대입구 교차로 남측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 921.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 445,600원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규모. 형우럭스빌(1,2동)은 24세대이며, 제공된 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대를 직접 확인하세요.
- 대항력. 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자 확인 전에는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단하세요.
- 시세 최신성. 제공 실거래는 2021.10~2022.06 표본이므로 2026.09.08 입찰 전에 최신 실거래와 매물 호가를 다시 대조하세요.
- 배당. 현재 최저가에서는 후순위 근저당 일부와 가압류가 미배당되지만, 해당 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 현재 시세”
이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 72,100,000원도 실거래 집계 평균 95,000,000원의 75.9%까지 내려와 가격상 여유가 생겼습니다.
하지만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정요항표의 임대관계 미상. 둘째, 비교 가능한 실거래가 2021~2022년의 3건뿐이라는 점입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 합격에 가깝지만, 실제 점유 확인과 현재 시세 대조가 끝나야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다. 숫자만 보고 바로 ‘싸다’고 결론 내리기보다 2026.09.08 입찰 직전의 점유·전입·시세를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
