의정부지방법원 2026타경163. 철원군 갈말읍 문혜리 44-4의 토지와 그 지상 단독주택·창고시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 토지는 627㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 건물은 경량철골조 판넬지붕 1층으로 단독주택과 창고시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2001.12.24입니다.
현재 최저매각가는 42,903,000원으로 감정가 87,556,980원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 곧 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 단독주택·창고와 넓은 토지가 묶인 물건은 아파트처럼 동일 면적의 최근 거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에, 현 시점의 핵심은 ‘49%까지 떨어졌다’가 아니라 42,903,000원이 실제 시장가치 대비 어느 위치인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 44-4 · 강원특별자치도 철원군 갈말읍 텃골3길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고시설 |
| 토지 | 627㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 1층 · 사용승인일 2001.12.24 |
| 소유자 | 박숙희 (2025.12.23 협의분할에 의한 상속, 2026.01.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,556,980원 / 42,903,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,717,197원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지상의 바닥포장, 담장, 수목 및 조경시설은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 다만 등기 문구 확인은 필요
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 확인되지 않으므로 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 나타나지 않습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 감정가와 최저가의 차이는 경매 유찰에 따른 최저매각가 조정일 뿐, 현재의 시장가격과 자동으로 일치하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 42,903,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 30,032,099원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 21,022,469원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가 자체는 30,032,099원, 21,022,469원까지 내려가는 시나리오가 있습니다. 그러나 실거래 기준점이 없는 상태에서는 어느 회차도 ‘시세 대비 몇 % 저렴’하다고 계산할 수 없습니다. 현장 상태, 토지 활용도, 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정하는 방식이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,172,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,730,746원 |
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 채권자 총청구액과 총배당액은 0원으로 계산돼 있으며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 94,717,197원이나 시나리오상 지급액은 0원입니다. 매수인 인수액은 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문혜5리회관 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 배차간격과 횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 627㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 45,900원/㎡입니다.
- 용도·시설. 단독주택 및 창고시설로 이용 중이며 기본적인 위생시설·급배수시설·전기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 준보전산지와 보전관리지역은 접합니다.
- 일괄매각. 토지상 바닥포장, 담장, 수목 및 조경시설은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 문혜리 인근 단독주택·대지의 최근 거래와 비교해 실제 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2019.01.16 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각조건 원본으로 재확인해야 합니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 단독주택과 창고시설로 이용 중이므로 건물 노후도, 창고 실제 상태, 경계·진입 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역이 겹치므로 향후 증축·개축·개발 계획이 있다면 개별 제한을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 30,032,099원, 4회 유찰 시 21,022,469원까지 내려가는 시나리오가 있으므로 가격만 쫓기보다 권리·현장 확인 결과와 함께 회차별 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%는 경매 할인율이지 시세 할인율이 아니다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가는 42,903,000원, 감정가의 49%이고, 임차인 신고가 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실거래 비교 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 단독주택·창고와 627㎡ 토지의 결합, 대중교통 여건, 여러 토지이용 제한, 그리고 한국주택금융공사 관련 금지사항등기까지 확인할 요소가 많습니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 바로 싸다”가 아니라, “인수액은 0원으로 계산되지만 시장가치와 활용성을 별도로 확인해야 하는 비정형 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 현재 가격의 매력은 현장과 주변 거래를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
