의정부지방법원 2026타경163. 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 44-4, 도로명 텃골3길 37에 있는 토지와 건물입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 판넬지붕 1층으로, 단독주택 및 창고시설로 이용 중이며 사용승인일은 2001.12.24입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 627㎡, 계획관리지역으로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 87,556,980원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 61,290,000원으로 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 창고가 결합된 철원 지역 부동산이라는 용도·입지 특성상 매수층과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 44-4 · 도로명 강원특별자치도 철원군 갈말읍 텃골3길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고시설 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 1층 · 사용승인일 2001.12.24 |
| 토지 | 627㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 45,900원/㎡ |
| 소유자 | 박숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 87,556,980원 / 61,290,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,717,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 금지사항을 먼저 확인
현재 권리분석에서 가장 중요한 지점은 2019.01.16. 금지사항등기입니다. 내용은 한국주택금융공사의 동의를 받지 않고 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 것입니다. 이 등기는 2026.04.03. 임의경매개시결정보다 먼저 존재하고, 등기부상 말소된 것으로 표시되지 않았습니다.
2011.08.22. 한국주택금융공사 명의 채권최고액 382,000,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이후 2019년 이정자로, 다시 2026년 박숙희로 상속에 따른 소유권이 이전됐고, 2026.04.03. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도, 반대로 점유자가 전혀 없다고 단정할 근거도 부족합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 저렴’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 61,290,000원으로 감정가 87,556,980원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 제시된 시나리오상 최저가는 42,903,000원, 세 차례 유찰 시에는 30,032,099원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 61,290,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 42,903,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 30,032,099원 | 0원 |
하지만 실거래 비교값이 없어 최저가 61,290,000원이 현지 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율은 경매 회차 정보일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 문혜5리회관 북동측 인근의 단독주택·농경지·임야가 혼재한 지역이고, 대중교통 여건도 다소 불편한 것으로 평가돼 매도 시 환금성을 별도로 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,503,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,786,780원 |
예상배당표상 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액은 94,717,197원이고 각 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당관계는 채권계산서·배당요구 및 매각물건명세서 원문과 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 단독주택 및 창고시설로 이용 중이며, 경량철골조 판넬지붕 1층 건물입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 문혜5리회관 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 배차간격과 횟수 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 627㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 보전관리지역·준보전산지에는 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생시설·급배수시설·전기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019년 금지사항등기. 한국주택금융공사 동의 없는 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등을 금지하는 선순위 등기의 매각 후 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 신청채권 배당. 신청채권 94,717,197원인데 예상배당상 채권자 배당이 0원으로 나타나므로 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계. 신고 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%를 시장가 대비 30% 할인으로 해석하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제한보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역에 포함되므로 향후 증축·용도변경·개발 계획이 있다면 규제 내용을 사전 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지상 바닥포장·담장·수목·조경시설이 토지에 포함 평가된 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 등기와 환금성이 먼저”
이 물건의 현재 최저가는 61,290,000원으로 감정가의 70%입니다. 예상배당표만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 2019년 금지사항등기가 2026년 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 임대관계는 미상이며, 현재 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다.
입지 역시 단독주택·농경지·임야가 섞인 지역이고 대중교통 여건이 다소 불편하며, 토지는 제한보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등 여러 규제를 함께 받습니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 선순위 금지사항의 처리, 실제 점유관계, 현지 시세와 매도 가능성을 모두 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
