의정부지방법원 2026타경174. 포천시 신북면 가채리에 있는 도시형생활주택(다세대주택) 5층 501호입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2015년 11월 25일 소유권을 취득한 날 한국양토양록축산업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국·국민건강보험공단·포천시의 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이성규 1명입니다. 전입신고일은 2018.03.27로 말소기준일 2015.11.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당순위는 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 배당표 자체는 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 수치라는 점을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경174 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 815-3 제1호 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김태현 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양토양록축산업협동조합 / 76,050,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현장 표기 | 건물 외벽에 ‘덕산하이츠2차 1동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
현재 권리판단의 기준점은 2015.11.25. 을구 8번 근저당권입니다. 그보다 앞선 양장호·양귀순·최경순·유일하의 근저당은 2015.11.20.까지 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 한국양토양록축산업협동조합 근저당 이후에는 2018년부터 국·국민건강보험공단·포천시 압류가 누적됐고, 2026.04.07. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성규 | 주거 | 2018.03.27 | 미상 | 2026.04.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이성규의 전입일은 말소기준일보다 약 2년 이상 늦어 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 소액임차인 최우선변제 대상인지와 실제 배당액은 매각물건명세서 보완 및 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 66,500,000원은 싸지만 시장도 내려왔다
덕산하이츠2차(815-3)는 16세대, 2015.09.09. 준공이며 비교된 동일면적은 57.92㎡입니다. 가격 판단에서는 오래된 고가 거래까지 섞인 전체 평균 107,500,000원보다 최근 12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 57.92㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 57.92㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 57.92㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 57.92㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.92㎡ | 2건 | 87,500,000원 |
| 전체 평균 | 57.92㎡ | 4건 | 107,500,000원 |
현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 76.0%이고, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격 차이는 분명합니다. 그러나 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래 대비 -31.4% 하락했습니다. 즉 경매가격이 낮아진 것과 동시에 일반 매매시장도 크게 낮아진 상태이므로, 전체 평균 107,500,000원을 기준으로 할인폭을 부풀려 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 108,000,000원 | 64,903,000원 |
| 근저당 미배당 | 108,000,000원 | 43,097,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당은 43,097,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 43,097,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 62,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 76,401,531원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천중학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·주거나지·농경지 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·피로티 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 474,300원/㎡이며 토지면적은 660.0㎡입니다.
- 환금성. 덕산하이츠2차(815-3)는 16세대 규모이고 최근 동일면적 거래는 2건입니다. 거래표본이 적어 매도 시점의 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이성규의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.06.12. 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국·국민건강보험공단·포천시 관련 압류가 5건 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 당해세가 있으면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 87,500,000원이고 최근 추세는 -31.4%입니다. 2022~2023년 거래가 125,000,000원·130,000,000원이었다는 이유로 과거 가격 회복을 전제하면 안 됩니다.
- 현장 호수 대조. 매각물건명세서 비고상 건물 외벽에는 ‘덕산하이츠2차 1동’으로 표시돼 있으므로 등기상 제1호·501호와 현장 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장을 전제로
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리들이 소멸하고, 실제 임차인 이성규도 2018.03.27. 전입으로 말소기준 2015.11.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수도 0원입니다. 가격 역시 최저가 66,500,000원이 최근 12개월 평균 87,500,000원의 76.0%라 현재 회차에서 일정한 할인폭은 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -31.4%라는 사실을 빼면 판단이 왜곡됩니다. 전체 4건 평균 107,500,000원은 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래가 섞인 수치이고, 최근 2026.01 거래는 80,000,000원과 95,000,000원입니다. 여기에 16세대 소규모 다세대의 환금성, 공매공고 부기등기, 압류 5건 및 미상 임차보증금 확인이 남습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세까지 감안해 보수적으로 상한을 정하는 물건입니다.
