인천지방법원 2024타경544099. 창우빌라트2 3층 302호, 전용 65.64㎡의 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2021년 9월 24일 매매를 원인으로 168,000,000원에 취득했고 2021년 10월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당보다 오히려 선순위 주택임차권과 그 말소 확약입니다. 임차권자 선찬양의 전입·점유개시는 2021년 9월 24일, 확정일자는 2021년 9월 6일이고, 2023년 9월 7일 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2023년 10월 17일 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 선찬양의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 실제 배당가정도 최저가 100,800,000원에서 집행비용 2,211,200원을 먼저 제하고 임차인에게 98,588,800원을 배당한 뒤 69,411,200원의 부족분을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도등기는 별개

실제 임차인은 선찬양 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 중복 산정되는 보증기관 승계 임차인이 아니라, 이 사건에서 별도의 채권자·신청채권자로 나타납니다. 선찬양의 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조지만, 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 시장은 하락 추세

창우빌라트201의 실거래는 총 10건이 확인되고 전체 평균은 153,800,000원입니다. 다만 과거 202,000,000원·180,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균만 보면 가격이 부풀려질 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 144,333,333원, 최신 거래 145,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 구간보다 -8.6% 낮아진 추세를 우선해 보는 편이 적절합니다.

확약을 반영한 실질취득 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 최저가와 실질취득이 동일하므로 현재 회차 가격 자체에는 할인폭이 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -8.6%로 하락했고, 이 단지 경매 데이터의 평균 유찰 횟수도 3.1회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 과거 전체 평균 153,800,000원 대비 싸다는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 사안은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

배당계산 자체는 선찬양 보증금의 부족분 69,411,200원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 선찬양 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 별도등기 구분지상권에는 적용되지 않습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 최저가 하락이 곧 총취득가 하락이 아니다

이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인 경매의 전형적인 착시를 보여주기 때문입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 낙찰자의 부담으로 이동합니다. 즉 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없는 구조입니다. 이 사건에서는 선찬양 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 그 부담이 실질 0원으로 전환됐기 때문에, 그때 비로소 최저가 자체를 실질취득 기준으로 사용할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 창우빌라트2 제3층 제302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 미추홀구 보건소 동측 인근으로 아파트·다세대주택·업무시설·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측에 지하철역, 남측 경인로에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층, 사용승인일 2016.02.05. 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 도시철도와 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 경매 환금 신호. 창우빌라트201 관련 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 3.1회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 현재 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 선찬양 임차권의 말소동의 확약서가 실제로 본건 전부에 적용되고 매수인 인수 없이 말소되는 조건인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 별도등기 구분지상권 확인. 대지권 목적토지 1·2 각 을구 1번 구분지상권설정등기의 설정 내용과 매수 후 이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 153,800,000원보다 최근 12개월 평균 144,333,333원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -8.6% 낮습니다. 100,800,000원의 할인폭만 보지 말고 향후 매도 가격도 보수적으로 검토해야 합니다.
• 임차인 1명 명도·점유 확인. 등기상 선찬양의 점유개시일은 2021.09.24입니다. 임차권 말소와 별개로 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·별도등기 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격 할인은 분명하지만, 승부처는 확약과 별도등기다

이 물건은 표면만 보면 보증금 168,000,000원의 선순위 임차권이 있어 낙찰가 100,800,000원보다 임차보증금이 더 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 69,411,200원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 넘어가 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조였습니다.

다만 선찬양 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영할 수 있습니다. 그러면 실질취득 100,800,000원은 최근 12개월 평균 144,333,333원의 69.8%로 가격 할인폭이 생깁니다. 반면 시장은 최근 -8.6% 하락 추세이고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 무엇보다 확약 밖의 별도등기 구분지상권 인수가 남아 있으므로, 이 사건의 핵심은 단순히 “얼마나 싸냐”가 아니라 확약의 효력 범위와 별도등기 부담을 원문으로 확정하는 것입니다.