확약 반영 시 인수 0원*, 그러나 3회 유찰 최저가가 최근 시세와 같다 — 창우빌라트2 302호

인천지방법원 2024타경544099. 인천 미추홀구 주안동 창우빌라트2 3층 302호, 전용 65.64㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 문지우는 2021년 9월 24일 매매를 원인으로 168,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 주택도시보증공사의 가압류 1,023,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 선찬양은 2021년 9월 24일 전입·점유를 시작했고, 2021년 9월 6일 확정일자를 받았습니다. 2023년 9월 7일에는 보증금 168,000,000원 전액에 관한 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 최저가 144,000,000원만 놓고 보면 배당 후 부족분 26,816,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인의 금전 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 선찬양 임차권에만 적용되며, 확약 밖의 별도 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 인수위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 신고로 중복 집계된 임차인은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

원칙적 권리관계만 보면 선찬양의 전입·점유와 확정일자는 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 매각대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,816,000원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 141,184,000원이고, 룰상 부족분은 26,816,000원입니다.

확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려가도 안전마진이 생기지 않습니다. 4회 유찰 시 낙찰가 115,200,000원에 룰상 인수액이 55,212,800원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 낙찰가 92,160,000원에 인수액이 77,898,880원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차보증금 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건은 오직 말소동의 확약을 유효하게 반영할 때만 그 구조에서 벗어납니다.

② 시세 비교 — 1.44억은 할인 가격이 아니다

창우빌라트2 전용 65.64㎡ 전후의 확인된 실거래입니다. 전체 10건 평균은 153,800,000원이지만, 2022년 202,000,000원·180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

확인된 최신 거래는 2024년 4월 145,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 144,333,333원입니다. 확약 반영 실질취득액 144,000,000원은 최근 평균의 99.8%로 불과 333,333원 낮습니다. 거래 부대비용과 명도·정비비용을 고려하기 전부터 시세와 거의 같은 가격이므로 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

더 중요한 지표는 최근 거래가 이전 거래보다 8.6% 하락했다는 점입니다. 전체 평균 153,800,000원만 보면 최저가가 93.6%로 보이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다. 동일 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0%로 환금성이 강하다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

배당표 계산상 임차인 미배당액은 26,816,000원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 금전 인수액은 0원*입니다. 국·미추홀구 압류금액은 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미추홀구 보건소 동측 인근으로 아파트·다세대주택·업무시설·공원·근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측에 지하철역, 남측 경인로에 노선버스정류장이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 14층 건물로 2016년 2월 5일 사용승인됐습니다. 승강기·급배수·급탕·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 14m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 도시철도와 철도보호지구에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역과 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
• 공부상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 54세대 오피스텔이고 최근 거래가 이전 거래보다 8.6% 하락했습니다. 동일 단지 경매 통계는 평균 3회 유찰·낙찰률 0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 범위, 효력 발생 조건, 매각 후 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위. 확약은 선찬양 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유자와 전입관계를 다시 확인해 별도 임차인이 없는지 점검해야 합니다.
• 구분지상권 별도등기. 대지권 목적토지 1·2의 각 을구 1번 구분지상권설정등기 내용과 존속기간, 사용·처분 제약을 신탁원부·토지등기부 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 144,333,333원의 99.8%입니다. 취득세·명도·수리비를 포함하면 최근 시세보다 유리하다고 보기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 과거 전체 평균 153,800,000원을 응찰가 근거로 사용하지 않아야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국과 미추홀구의 압류금액 및 교부청구 내용을 확인해 실제 임차인 배당액과 확약 이행에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 관리비·점유 상태. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도명령 및 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이어도 싸지는 않다”

이 사건은 표면적으로는 보증금 168,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가에서는 임차인 미배당액 26,816,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약을 유효하게 반영하면 선찬양 임차권의 금전 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 투자 매력이 자동으로 생기지는 않습니다. 확약 반영 실질취득액 144,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 144,333,333원의 99.8%이고, 확인된 최신 거래 145,000,000원과도 거의 같습니다. 최근 추세는 -8.6% 하락, 동일 단지 경매 통계는 평균 3회 유찰·낙찰률 0%입니다. 여기에 대지권 목적토지의 구분지상권 별도등기까지 남습니다. 결론은 임차인 금전 인수는 확약으로 해소 가능하지만, 가격과 비금전 권리에는 안전마진이 없다입니다.