의정부지방법원 2026타경185. 경기도 의정부시 의정부동 339-10 소재의 토지 132.0㎡와 공부상 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 249,480,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 174,636,000원입니다. 토지는 지목 ‘대’, 제2종일반주거지역이며, 건물은 목조 양와즙 단층 주택으로 등재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2023.05.24. 설정된 신우신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 토지와 공동담보입니다. 이후 시흥시 압류, 국 압류, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 339-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 양와즙 단층 · 일반건축물대장상 53.62㎡ · 일부 멸실 후 약 11.2㎡ 잔존 |
| 소유자 | 유옥근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 249,480,000원 / 174,636,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 121,262,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 유옥근이며 2023.04.04. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023.05.24. 신우신용협동조합 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.05. 시흥시 압류, 2025.03.19. 국 압류, 2025.09.22. 케이비국민카드 가압류, 2026.04.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 보증금이나 등기 권리는 0원입니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 건물은 약 11.2㎡만 잔존
이 사건에서 가장 중요한 물리적 리스크는 건물 상태입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 목록 건물의 일반건축물대장상 면적은 53.62㎡지만 일부가 멸실되어 약 11.2㎡만 남아 있는 상태입니다. 감정평가서도 해당 건물은 경제가치가 희박하다고 판단해 평가에서 제외했습니다.
토지는 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 과밀억제권역에 포함되며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차확인
등기에는 2026.04.20. 공매공고 부기등기가 있으며, 원인은 2026.04.15. 한국자산관리공사 2026-01829-004 공매공고입니다. 법원경매는 2026.04.10. 이미 개시됐으므로 두 절차가 병존한 흔적이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,244,904원 |
| 2. 근저당 · 신우신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,740,665원 | 25,740,665원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,650,431원 |
현재 최저가 174,636,000원 가정에서는 배당표에 반영된 채권 169,740,665원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,650,431원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 시흥시·국 압류의 실제 세액과 당해세 등은 최종 배당에서 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 흥선역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 의정부경전철 흥선역 및 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 132.0㎡ · 지목 대 · 이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,213,000원/㎡입니다.
- 건물. 목조 양와즙 단층으로 일부 벽체 등이 훼손돼 있고, 내용연수·관리상태를 고려해 가치가 희박한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현존 건물 확인. 일반건축물대장상 53.62㎡와 실제 약 11.2㎡ 잔존 상태의 범위·경계·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 중심 가치판단. 건물 경제가치가 평가에서 제외된 만큼 132.0㎡ 토지의 활용 가능성, 도로접면, 건축 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 2026-01829-004 공매공고와 법원경매의 최신 진행 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2026.06.26. 근저당권 이전과 근질권 설정 이후 추가 변동이 없는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 시흥시와 국 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 더 어렵다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2023.05.24. 근저당이 말소기준이고 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 전형적인 주택 경매와 다릅니다. 공부상 53.62㎡인 건물이 일부 멸실돼 약 11.2㎡만 남아 있고 경제가치가 희박하며, 한국자산관리공사 공매공고도 등기돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 174,636,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세 근거가 없는 만큼 싸다는 결론도 유보해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 현황·공매·토지 이용성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
