의정부지방법원 2026타경70010. 포천시 신북면 산호기지그린빌아파트 101동 5층 504호, 전용 84.8374㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 허정선이고, 2014.02.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 명륜새마을금고 근저당권 89,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리이며, 이후의 신정헌 가압류와 2026년 경매개시결정, 김의숙의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김의숙의 임대차계약일은 2014.02.15로 말소기준권리보다 앞서지만, 주택임대차보호법상 대항력 판단의 핵심인 주민등록일·점유개시일은 모두 2014.04.01입니다. 이는 말소기준권리 2014.02.21보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 740 산호기지그린빌아파트 101동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8374㎡ · 지하1층 지상13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 허정선 (2014.02.21 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 명륜새마을금고 / 52,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 산호 · 479세대 · 2002.04.30 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 없이 매각으로 정리
말소기준은 2014.02.21 명륜새마을금고 근저당권 89,700,000원입니다. 2018.02.05 신정헌 가압류 210,777,178원은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 2026.01.05 경매개시결정도 소멸합니다. 김의숙의 주택임차권등기는 2026.04.20 접수됐으며, 그 기초가 되는 전입·점유개시일 역시 2014.04.01로 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김의숙 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2014.04.01 / 2014.04.02 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 2026.04.20 · 후순위 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 71.2%
산호 단지 동일 면적 84.84㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 134,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2건으로 평균 142,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 140,000,000원입니다. 현재 최저가 101,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.84㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 84.84㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 84.84㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2024.04 | 84.84㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 84.84㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2023.12 | 84.84㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 2건 | 142,500,000원 |
전체 실거래 범위는 115,000,000원부터 160,000,000원이고 전체 평균은 134,500,000원입니다. 그러나 과거 거래까지 포함한 평균보다 최근 흐름을 보면, 최근 12개월 평균 142,500,000원과 2026.06 최신 거래 140,000,000원이 더 높은 수준입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균 대비 7.2% 상승한 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 2. 근저당 · 명륜새마을금고 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 3. 가압류 · 신정헌 | 210,777,178원 | 9,579,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,500,000원 가정에서 총 채권액 300,477,178원 중 99,279,000원이 배당되고, 미배당액은 201,198,178원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트벽식구조로 지하1층·지상13층 규모입니다.
- 입지. 포천시 신북면 가채리 가채3리 마을회관 북동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·성장관리권역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 공시지가는 279,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 산호 단지는 479세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가 101,500,000원 자체는 최근 12개월 평균 142,500,000원의 71.2%지만, 실제 낙찰가가 상승하면 최신 거래 140,000,000원과 최근 평균을 기준으로 다시 수익성을 계산하세요.
- 임차인 점유. 실제 임차인 김의숙 1명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태에 따라 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 최우선변제 확인. 보증금은 10,000,000원이고 배당요구일은 2026.04.20입니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 자격·기준일·배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 오해 금지. 현재 시뮬레이션의 미배당액은 201,198,178원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당과 낙찰자 인수는 별개의 문제입니다.
- 2·3회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원으로 산정되어 있습니다. 다만 현재 회차부터 가격 메리트가 존재하므로 경쟁강도와 실제 낙찰가가 더 중요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 현재 배당 시뮬레이션에 모두 반영된 것이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “이번엔 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 이어진다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2014.02.21 명륜새마을금고 근저당권이고, 실제 임차인 김의숙의 전입·점유개시는 2014.04.01로 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 보증금 승계가 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 101,500,000원이 곧 실질취득 기준이 되며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 142,500,000원의 71.2%입니다.
최근 시장 흐름도 과거 대비 7.2% 상승했고 최신 실거래는 140,000,000원입니다. 그래서 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 인수보증금 때문에 총액이 다시 올라가는 함정형이 아니라, 권리 인수 0원과 1회 유찰 가격이 함께 작동하는 구조입니다. 다만 실제 임차인이 존재하므로 점유·명도와 10,000,000원 보증금의 최우선변제 여부는 마지막까지 확인해야 합니다. 권리는 양호, 현재 가격도 검토 가능. 승부처는 실제 낙찰가와 명도 확인입니다.
