의정부지방법원 2026타경70270. 호암초등학교 남동측 인근 ‘호원파크빌’ 102동 3층 303호, 전용면적 48.005㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 권연선이며 2022.09.06 매매로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.17 오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류이고, 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 김나래는 임차권등기일이 2024.08.23이지만, 실제 임대차의 확정일자는 2022.06.21, 주민등록·점유개시는 2022.08.16입니다. 즉 말소기준인 2023.03.17보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금이 195,000,000원이라 현재 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-20 호원파크빌 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.005㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 권연선 (2022.09.06 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2013.06.14 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 인수는 확약으로 해소
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.17 가압류입니다. 김나래는 그보다 앞선 2022.08.16에 전입·점유를 시작해 대항력 있는 임차인에 해당하고, 2022.06.21 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 정영진은 2025.07.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나래 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 195,000,000원 | 전입·점유 2022.08.16 확정일자 2022.06.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.23 | HUG 승계 룰상 미배당 81,917,000원 확약 후 실질 인수 0원 |
| 정영진 목적물 전부 | 보증금 1,000,000원 월세 750,000원 | 전입 2025.07.07 확정일자 — | 대항력 없음 | 확인 필요 | 매수인 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 115,500,000원’으로 본다
확약이 없었다면 이 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 하지만 확약에 따라 김나래 관련 실질 인수를 0원으로 반영하므로, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 115,500,000원입니다. 가격 판단 역시 이 금액을 기준으로 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.01㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 48.01㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 47.76㎡ | 3 | 158,500,000원 |
| 2025.04 | 47.76㎡ | 6 | 154,000,000원 |
| 2024.12 | 47.76㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2024.05 | 47.76㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2024.05 | 48.01㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.04 | 47.76㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.03 | 47.76㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2023.05 | 48.01㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 48.01㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2022.09 | 47.76㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 167,833,333원 |
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 167,833,333원, 최신 거래는 2026.08 160,000,000원입니다. 현재 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 3.8% 높은 흐름이라, 하락 추세를 전제로 가격을 낮춰 평가할 상황도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 김나래 보증금 · 우선변제 | 195,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 19,400,703원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 김나래 보증금 중 81,917,000원이 미배당되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01 제출한 확약에 따라 해당 금액의 대항력 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호입니다.
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로·버스정류장·망월사역 접근 등을 감안해 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 광대로에 접하며 토지는 평지의 세로장방 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지 공시지가. 2,195,000원/㎡이며 토지면적은 749.6㎡입니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어 아파트 대단지처럼 풍부한 경매 유동성을 전제하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.07.01 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 김나래 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 정영진 점유 확인. 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 보증공사를 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 2명입니다.
- 최근 거래 우선. 가격 메리트는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균 167,833,333원과 최신 거래 160,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모와 경매 통계를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 맞습니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 가격의 의미를 되살린다”
이 물건을 등기와 임차인 정보만 보고 보면 김나래 보증금 195,000,000원이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 현재 최저가보다 보증금이 커서, 원래대로라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 2026.07.01 확약서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 김나래 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 정영진 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 115,500,000원으로 정리되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 167,833,333원의 68.8%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래군 대비 3.8% 높은 상태입니다. 따라서 권리상 핵심은 확약서의 유효성과 말소 실행을 원문으로 확인하는 것, 가격상 핵심은 소규모 다세대의 환금성을 감수할 만큼 현재 할인폭이 충분한지를 판단하는 것입니다. 권리·가격은 긍정적이지만, 환금성은 보수적으로 접근할 물건입니다.
