확약 적용 시 인수 0원*, 미적용 시 실질취득 103,555,420원 — 구월동 아델라이 1203호

인천지방법원 2024타경558944. 예술회관역 북동측 인근 주상복합지대에 있는 아델라이 12층 1203호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 23.33㎡이고, 철근콘크리트조 17층 건물 중 12층입니다. 감정가 131,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,190,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

그러나 최저가만 보고 “반값 물건”으로 판단하면 안 됩니다. 진수지의 임차보증금은 102,000,000원이고, 전입일 2022.01.24와 확정일자 2021.12.21은 말소기준권리인 2023.11.16 남동구 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 임차인 예상배당 62,634,580원을 제외한 39,365,420원이 인수액이며, 낙찰가와 합친 실질취득은 103,555,420원입니다.

이 사건의 핵심 반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 적용되고 임차권 말소 조건이 모두 충족되면, 진수지 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 확인된 실제 임차인은 진수지 1명이며, 확약 대상 외 별도의 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2012년 국민은행 근저당권 74,400,000원은 2022.01.20. 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.16. 남동구 압류입니다. 진수지의 임차권등기는 2023.07.21.로 말소기준보다 앞서며, 전입일도 2022.01.24.이므로 원칙상 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 임차권 말소에 필요한 조건이 실제로 충족되는 경우입니다.

② 실질취득 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총액이 거의 고정

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 확약을 적용하지 않으면 최저가만 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 보증금 102,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 가격은 낮지만 시장은 하락 중

아델라이 유사면적 실거래 12건의 전체 평균은 100,083,333원이지만, 2022~2023년의 120,000,000원~125,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 80,000,000원과 최근 추세 -28.6%를 우선해야 합니다.

확약 적용 실질취득 64,190,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 85.6%로, 평균보다 10,810,000원 낮습니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 15,810,000원 낮습니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 최근 가격 추세가 -28.6%이므로 과거 전체 평균을 근거로 큰 폭의 시세차익을 기대해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

* 배당표상 원칙적인 미배당 보증금입니다. 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예술회관역 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고, 예술로 등 간선도로변 버스정류장과 남서측 예술회관역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 17층 건물 중 12층이며, 외부는 저층부 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 PVC 새시입니다.
• 설비. 급배수·급탕·위생·승강기·도시가스 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 주차. 자주식 38대, 기계식 40대 주차시설이 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 116세대의 소형 원룸형 도시형생활주택이며, 최근 12개월 유사면적 거래가 2건이고 본건은 6회 유찰돼 매도 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 확약 주체, 대상 임차권, 적용 조건, 낙찰자의 별도 의무와 제출 서류를 매각계 최신 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득가를 두 갈래로 계산. 확약 적용 시 64,190,000원, 미적용 시 103,555,420원으로 결과가 크게 달라집니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 1,555,420원과 임차인 예상배당 62,634,580원은 추정치이므로 실제 배당요구 종기와 세금채권을 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 100,083,333원보다 최근 12개월 평균 75,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -28.6%이므로 과거 120,000,000원~125,000,000원 거래를 회복 가능한 기준가격으로 단정하면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 도시형생활주택 원룸형의 임대수요, 관리비, 기계식 주차 운용 상태와 향후 매도 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력을 산다

이 물건은 감정가 131,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 64,190,000원까지 내려왔지만, 권리구조를 빼고 할인율만 볼 수는 없습니다. 확약이 없다면 대항력 있는 진수지의 미배당 보증금 39,365,420원을 인수해 실질취득이 103,555,420원이 되고, 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 64,190,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 85.6%로 가격 여유가 있지만, 최근 추세 -28.6%, 최근 거래 2건, 6회 유찰이라는 약한 수요 신호를 함께 반영해야 합니다. 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 고가, 확약 확인 후에는 조건부 가격 메리트. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권 말소가 실제로 완결되는지입니다.