서울남부지방법원 2025타경12470. 서울 강서구 화곡동 엠제이타운 9층 901호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금을 떠안는다”가 아닙니다. 황정희는 2021.10.15. 전입·점유, 2021.09.10. 확정일자로 말소기준권리인 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 현재 최저가 112,000,000원을 기준으로 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 보증금에 배당되면 계산상 34,368,000원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 배당계산만 보면 34,368,000원이 인수되는 구조지만, 이 특별매각조건을 반영하면 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12470 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 288 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2020.08.24 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.10.12. 매매 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.02. 가압류
말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원입니다. 그 뒤 2023.06.13. 국의 압류, 2023.10.30. 황정희의 주택임차권등기, 2025.10.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 황정희의 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 사실만으로 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 전입·점유는 2021.10.15.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차관계 — 룰상 34,368,000원, 특별매각조건 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황정희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 144,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 룰상 34,368,000원 |
| HUSSAIN AAMIR | 미상 | 2025.02.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
황정희는 2021.09.10. 확정일자를 갖추고 2023.10.30. 배당요구를 한 것으로 정리돼 있어 우선변제권 행사가 가능합니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 2,368,000원을 먼저 제외한 뒤 109,632,000원이 황정희 보증금에 배당되고 34,368,000원이 미배당으로 남습니다.
현황조사에 기재된 HUSSAIN AAMIR의 전입일은 2025.02.09.로 말소기준일 2023.06.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이라 배당관계는 추가 확인 대상이지만, 제공된 권리판정상 매수인이 보증금을 승계하는 대항력은 인정되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 할인으로 볼 수 없다
감정가는 140,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 112,000,000원, 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 자료가 없어 이 80%를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 수 없습니다.
특별매각조건을 반영한 실질취득 기준은 현재 회차에서는 112,000,000원입니다. 배당계산상 미배당 보증금 34,368,000원을 가격에 더해 146,368,000원으로 보는 방식은 이 사건의 특별매각조건을 반영하지 않은 계산입니다. 반대로 실거래 근거 없이 “112,000,000원이 저렴하다”고 판단하는 것도 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 황정희 보증금 | 144,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황정희 보증금 부족분은 34,368,000원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 18층 건물 내 9층 901호이며 사용승인일은 2020.08.24입니다.
- 주위환경. 강서구청 남서측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·오피스텔·관공서·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기·기계식 주차설비·옥외 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 황정희 임차권. 전입 2021.10.15., 확정일자 2021.09.10., 보증금 144,000,000원, 임차권등기 2023.10.30.의 연결관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- HUSSAIN AAMIR 점유관계. 전입은 2025.02.09.로 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상이라 현황 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 경매 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 112,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 2,368,000원과 제공된 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “룰상 인수”와 “실질 인수”를 구분해야 한다
이 사건을 숫자만 보면 대항력 있는 황정희의 보증금 144,000,000원 가운데 현재 회차에서 34,368,000원이 미배당되므로 낙찰자가 이를 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 그 결론을 뒤집습니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 황정희 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 112,000,000원입니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 140,000,000원 대비 80%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수 없습니다. 권리 쪽은 특별매각조건을 정확히 확인하는 것이 핵심이고, 가격 쪽은 별도의 최근 실거래 검증이 필요한 사건입니다.
