인천지방법원 2024타경564741. 인천 서구 청라동 ‘청라에일린의뜰’ 9층 904호, 전용면적 32.88㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 김도현 씨이며, 2020년 11월 16일 소유권이전등기가 접수되었습니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 1억원이 24,010,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준 시점보다 앞선 임차권등기와 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 실질취득 비용을 좌우한다는 점입니다.

등기부상 2012년 설정된 근저당권은 2016년 말소되어 현재 유효한 담보권으로 볼 수 없습니다. 현 자료상 기준일은 2024년 10월 8일 강제경매개시결정으로 계산되며, 임차권등기는 그보다 앞선 2023년 11월 7일에 접수되었습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가만으로 취득원가를 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기의 미배당 잔액이 핵심

현재 확인되는 가장 중요한 권리는 을구 순위 3번 주택임차권입니다. 임차인은 최진주 씨이며, 전입신고일과 점유개시일은 2019년 9월 23일입니다. 확정일자는 2019년 8월 29일 및 2021년 8월 23일로 기재되어 있고, 임차권등기는 2023년 11월 7일 접수되었습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

임차권등기에는 2019년 8월 29일 계약의 보증금 100,000,000원과 2021년 8월 18일 계약의 보증금 105,000,000원이 각각 적혀 있습니다. 이 두 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다. 갱신·변경 관계와 현재 유효한 보증금은 임대차계약서 원본 및 매각물건명세서로 확정해야 합니다.

② 가격·실질취득 분석 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다

현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가 100,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 임차보증금이 낙찰가보다 크고 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나 실질취득 비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

등기부에 기재된 보증금 중 현재 유효한 금액이 100,000,000원 또는 105,000,000원이고 전액 미배당되는 상황을 가정하면, 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득 비용은 대략 해당 보증금 수준으로 수렴합니다. 이는 현재 낙찰가에 보증금 전액을 무조건 더한다는 뜻이 아니라, 배당으로 변제되는 금액을 제외한 미배당 잔액을 인수한다는 의미입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 24,010,000원 가정)

집행비용 832,180원과 주택도시보증공사 배당액 23,177,820원은 현재 최저가를 기준으로 한 산정 시나리오입니다. 이 계산에는 임차보증금의 실제 배당과 미배당 잔액 인수가 확정되어 있지 않습니다. 당해세 등 다른 배당 변수와 실제 배당순위도 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라1동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 실제 이동 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 12층 건물 중 9층 904호입니다. 외벽은 강화유리 마감 등이며, 위생설비와 급배수시설이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 오피스텔·사무소·금융업소·제1·2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다. 공시지가는 4,642,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상이며, 실제 점유와 인도 가능 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 임대수요, 관리비, 공실 여부와 주변 거래가격에 따라 환금성이 달라집니다. 실거래 비교 없이 현재 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 보증금 확정. 임차권등기에 기재된 100,000,000원과 105,000,000원의 관계를 계약서 원본, 갱신계약 및 변경 내역으로 확인하세요. 두 금액을 합산해서는 안 됩니다.
• 배당요구와 실제 배당액. 임차인의 배당요구 내역과 우선변제권 행사, 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 미배당 잔액을 계산하세요.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액 105,766,112원과 임차권등기 보증금 사이의 법률관계 및 중복 여부를 원본 서류로 대조하세요. 서로 다른 금액을 근거 없이 합산하지 마세요.
• 인수액 반영. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 인수 문구를 기준으로 취득원가를 다시 산정하세요. 최저가 24,010,000원만으로 투자비용을 계산하지 마세요.
• 점유·명도. 현재 실제 점유자와 임차인의 점유 상태, 인도 가능 시점 및 명도 협의 필요성을 확인하세요. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·운영비. 체납 관리비, 공용부분 부담, 관리규약 및 실제 임대수익을 확인해 취득 후 추가 비용을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득 비용”

이 사건은 감정가 100,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저가 24,010,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 저렴한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 임차인 최진주 씨의 대항력과 우선변제권이 확인되고, 선행 임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있기 때문입니다.

등기부에는 보증금 100,000,000원과 105,000,000원이 각각 기재되어 있어 현재 유효액부터 확정해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차권등기 보증금의 관계, 실제 배당액 및 미배당 인수 잔액을 확인하기 전에는 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 보증금 인수액입니다. 현재 단계에서는 입찰가를 먼저 정하기보다 임차보증금과 배당 구조를 확정하는 것이 우선입니다.