의정부지방법원 2026타경70507. 포천시 선단동 가우디캐슬 103동 402호로, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·발코니 등)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김미소이고, 권리분석의 기준점은 2024.05.30 설정된 남서울농업협동조합의 채권최고액 285,600,000원 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 남서울농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 조인철 1명입니다. 전입일은 2025.01.13으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 권리관계와 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제·최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 364-17 가우디캐슬 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 발코니 등) · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김미소 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 233,321,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
핵심은 2024.05.30 남서울농업협동조합 근저당입니다. 조인철의 전입신고는 2025.01.13으로 이보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.11.18 인천신용보증재단의 가압류와 2026.03.12 임의경매개시결정 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 신한자산신탁·무궁화신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조인철 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 221,900,000원으로 감정가 317,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 가격 메리트를 판단할 동일 조건의 최근 실거래 가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저평가·저가 매수라고 결론내리는 것은 금물입니다.
가우디캐슬103동은 8세대, 사용승인일은 2022.07.29입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 소규모 다세대라는 물건 특성까지 고려하면 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 가격을 판단하기보다, 실제 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,906,600원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 285,600,000원 | 217,993,400원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 221,900,000원 가정 시 집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원이 남서울농업협동조합에 배당되고, 인천신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 97,606,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단동행정복지센터 북동측 인근. 소규모 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 가우디캐슬103동은 8세대, 2022.07.29 준공의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계 평균 유찰은 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조인철의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 실제 배당관계는 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 221,900,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 인근 다세대의 실제 거래가격과 개별 호수 상태를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 155,330,000원, 3회 유찰 시 108,731,000원이며 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당이 97,606,600원 발생합니다. 이는 후순위 채권의 배당 부족 문제이지 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.05.30 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 조인철은 2025.01.13 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 가격 측면에서는 동일 조건 실거래 비교 근거가 충분하지 않습니다. 게다가 8세대 소규모 다세대이며 이미 1회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성에서는 보수적인 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
