의정부지방법원 2026타경70556. 포천시 화현면 지현리 소재 토지와 공장 이용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 755,584,500원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 528,909,000원입니다. 대상 토지는 공장용지 1,346.0㎡이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 경량판넬지붕 단층으로 공장으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.23. 설정된 일동농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 2025.04.07. 상속을 원인으로 2026.04.01. 소유권이전된 정선희 7분의 3, 박미현 7분의 2, 박소현 7분의 2의 공유입니다. 임차인 신고 내역은 없고, 제공된 배당표와 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리관계가 단순하다는 사실과 별개로, 매각물건명세서 비고에 적힌 제시외 건물의 필지 경계 문제는 현장 확인이 필요한 별도 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 · 경기도 포천시 화현면 봉화로 873-30 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 일반철골구조 경량판넬지붕 단층 |
| 토지 | 공장용지 · 1,346.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 정선희 7분의 3 · 박미현 7분의 2 · 박소현 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 755,584,500원 / 528,909,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 일동농업협동조합 / 279,294,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현황 위험을 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2023.08.23. 을구 2번 일동농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 동일페이퍼주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 현재 자료에서는 나타나지 않습니다. 다만 임대관례 및 기타 사항은 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현장과 현황조사 원본을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격·현황 점검 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 528,909,000원으로 감정가 755,584,500원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 370,236,300원, 3회 유찰 시 259,165,409원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·인근 공장 및 토지의 실거래 비교자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 70%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특히 공장용지와 공장 건물은 토지 형상, 도로 조건, 설비, 건물 상태, 인허가와 실제 이용 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로 현장과 별도 시세조사가 필요합니다.
또한 목록 2·3 건물은 등기사항전부증명서상 지현리 377-3 및 377-22 양 지상으로 등기돼 있으나, 현황은 합병돼 지현리 377-3 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 한편 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기록돼 있어, 입찰 전 지적도·건축물 현황과 매각대상 범위를 원본에서 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 528,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,689,090원 |
| 을구 2번 근저당권 · 일동농업협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 동일페이퍼주식회사 | 6,325,275원 | 6,325,275원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,949,260원 | 5,949,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,945,375원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 298,274,535원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 222,945,375원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 지현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 경량판넬지붕 단층, 판넬 마감과 샷시 창호, 전기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,346.0㎡, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 104,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으며, 준보전산지와 접합니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기록돼 있습니다.
- 입목. 지상에 자생하는 입목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 ㉤ 경계 확인. 지현리 377-7 타인 소유 필지에 걸친 범위와 실제 구조·사용관계, 철거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 합병 현황 확인. 등기상 지현리 377-3 및 377-22 양 지상으로 표시된 건물이 현황상 합병된 지현리 377-3에 소재한다는 비고를 지적도·등기·현황도와 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 내역 확인. 일동농업협동조합 근저당의 286,000,000원, 303,600,000원, 341,900,000원 변경 기록과 실제 배당 기준을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 공장으로 이용 중이므로 실제 사용자와 인도 대상, 설비·적치물의 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 528,909,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 공장·공장용지 거래와 임대수익을 별도 조사해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 이용제한이 현재 및 향후 공장 운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 지적·건축 관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 경계다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 공장·토지 물건의 실제 위험은 등기표 한 장으로 끝나지 않습니다.
특히 제시외 건물 ㉤이 대상 토지와 타인 소유 지현리 377-7에 걸쳐 있고, 향후 철거 등 분쟁발생 가능성까지 명시돼 있다는 점이 핵심입니다. 현재 최저가는 528,909,000원으로 감정가의 70% 회차지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황·경계는 반드시 확인, 가격 판단은 별도 시세조사 후입니다.
