297,500,000원
의정부지방법원 2026타경70561. 동두천시 지행동 현진에버빌 103동 305호 아파트입니다. 현재 소유자는 이광자이고, 2023년 4월 28일 거래가 385,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차인 이충배의 주민등록·점유개시일인 2023.11.08과 말소기준권리인 김수형 가압류의 접수일 2023.11.14입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
다만 현재 회차에서는 결론이 한 단계 달라집니다. 최저매각가가 297,500,000원이고, 예상배당에서 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 더 유찰됐을 때입니다. 2회 유찰 시 매각가 208,250,000원에서는 35,465,500원, 3회 유찰 시 매각가 145,775,000원에서는 97,065,850원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 그때부터는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 691-3 현진에버빌 103동 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 164.59㎡ · 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 이광자 (2023.04.28. 소유권이전 · 거래가 385,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 이충배 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 현진에버빌 · 628세대 · 2005.04.01 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 남아 있는 말소기준은 2023.11.14 김수형 가압류 141,000,000원입니다. 그런데 임차인 이충배는 2023.09.15 확정일자를 받고, 2023.11.08 주민등록·점유을 시작해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 2025.11.25에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이 임차권은 등기 순위 자체는 말소기준 뒤이지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 먼저이므로 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충배 | 제103동 제305호 전부 | 240,000,000원 | 2023.11.08 | 2023.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
배당요구도 이루어졌고, 현재 회차 예상배당에서는 보증금 240,000,000원 전액이 변제됩니다. 따라서 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없고, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 시세보다 낮다
현진에버빌 동일 면적 164.59㎡ 실거래 6건입니다. 전체 평균은 408,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 437,500,000원, 최신 거래는 2025.05 440,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 164.59㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2024.11 | 164.59㎡ | 8 | 435,000,000원 |
| 2024.04 | 164.59㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2023.07 | 164.59㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 164.59㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2023.04 | 164.59㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.59㎡ | 2건 | 437,500,000원 |
현재 최저가 297,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%입니다. 감정가 425,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 더 내려왔습니다. 현재 회차만 놓고 보면 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 1. 임차인 이충배 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김수형 | 141,000,000원 | 52,535,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이충배 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 예상 집행비용은 4,965,000원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 최저가가 곧 취득가가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 297,500,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 | 208,250,000원 | 35,465,500원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 | 145,775,000원 | 97,065,850원 | 미배당 보증금 인수 증가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 지행동 신천초등학교 동측 인근으로, 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 1호선 지행역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상15층 건물의 3층 305호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,083,000원/㎡입니다.
- 단지. 현진에버빌 628세대, 2005.04.01 준공입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 297,500,000원 매각 가정에서는 이충배 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 임차인 선순위성 확인. 전입·점유 2023.11.08은 말소기준 가압류 2023.11.14보다 빠릅니다. 배당 부족 시 남은 보증금 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰 시 총부담 재계산. 2회 유찰부터 인수액이 발생하므로 최저가만 비교하지 말고 매각가와 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 이충배의 이중 지위 확인. 임차인이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 437,500,000원의 68.0%이며, 최신 거래는 440,000,000원입니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재 회차는 좋지만, 다음 회차는 다른 물건이다
이 사건의 장점은 현재 회차에서 명확합니다. 최저가 297,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 437,500,000원의 68.0%이고, 예상배당상 선순위 임차인 보증금 240,000,000원도 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 거래 추세 역시 11.1% 상승으로 집계돼 가격 측면은 긍정적입니다.
반대로 이 물건을 단순한 “유찰될수록 더 싸지는 아파트”로 보면 위험합니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에, 추가 유찰로 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 수준까지 내려가면 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차는 인수 0원의 가격 메리트형, 추가 유찰부터는 대항력 임차보증금 인수형입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “더 기다릴까”가 아니라 각 회차별 실질취득액과 임차관계를 함께 계산하는 것입니다.
