의정부지방법원 2026타경70580. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 15층 1504호이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 14.54㎡입니다. 소유자는 오은미이고, 2021.03.18 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 108,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2025.03.20 등기된 류미영의 주택임차권 95,000,000원입니다. 주민등록은 2021.03.22, 점유개시는 2021.03.18, 확정일자는 2021.03.04로 기록되어 있어 강제경매개시결정 2026.03.24보다 앞섭니다.

원칙만 보면 이 임차권은 매각으로 없어지지 않아 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 50,400,000원 가정 배당표에서도 집행비용 1,307,200원을 뺀 49,092,800원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 45,907,200원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

실제 임차인은 1명입니다. 류미영은 보증금 95,000,000원의 주택임차권자이고, 전입신고·확정일자·점유개시가 모두 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 50,400,000원 기준

이 사건은 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 50,400,000원입니다. 한양수자인파크뷰 동일면적 14.54㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 68,416,666원, 최신 거래는 2026.06의 60,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균의 73.7%입니다.

비교 표본의 최저 거래가는 60,000,000원, 최고 거래가는 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 50,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.7%이고, 최신 2026.06 거래가 60,000,000원보다도 낮습니다. 권리 확약이 실제 매각·인도 단계까지 그대로 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격 여유가 확인되는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)

배당표 자체의 산식에서는 류미영 보증금 부족분 45,907,200원이 발생합니다. 다만 2026.07.01 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 반영 인수는 0원

확약을 반영하지 않은 단순 배당 산식에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 45,907,200원 → 60,755,040원 → 71,148,528원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기와 말소 동의 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 그만큼 낮아집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의교차로 서측 인근이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 소재합니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 988.5㎡, 공시지가 3,897,000원/㎡, 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
• 건물. 2020.12.21 준공, 299세대이며 기본 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 경고. 동일면적 실거래는 60,000,000원~75,000,000원이지만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문에서 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 말소에 동의한다는 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 현재 실질취득 50,400,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 73.7%, 최신 거래 60,000,000원보다 낮습니다.
• 경매 환금성. 단지 평균 유찰 5.8회라는 데이터는 일반 매매가격과 별개로 경매 수요가 약할 수 있음을 보여줍니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 실제 사용·전입·대출 가능 조건을 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”

표면만 보면 보증금 95,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험한 물건입니다. 현재 배당가정에서도 45,907,200원이 부족하므로 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 50,400,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 68,416,666원의 73.7%로 할인 폭이 있습니다. 다만 이 단지 경매물건 평균 유찰이 5.8회라는 점은 가볍지 않습니다. 결론은 권리상 핵심 확약이 확인되면 가격은 매력적이지만, 확약서 원문 검증과 경매 환금성 확인이 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.