인천지방법원 2024타경569210. 인천 남동구 간석동 렉스타워 11층 1108호, 전용 45.0025㎡ 아파트입니다. 현 소유자 변충석은 2020.09.18. 매매를 원인으로 거래가 199,000,000원에 취득했고, 2024.10.30. 주택도시보증공사가 청구금액 234,173,187원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 북인천새마을금고 근저당은 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준은 2024.10.30. 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 말소기준보다 먼저 전입하거나 등기된 두 사람입니다. 선희은은 2020.09.15. 전입·점유를 시작하고 2020.08.24. 확정일자를 받았으며, 2022.10.25. 보증금 199,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 김승철은 2023.05.24. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권은 확약으로 정리되지만, 다른 점유자의 금액 미상 위험이 남는 조건부 권리구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경569210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 석촌로46번길 46, 11층 1108호 (간석동, 렉스타워) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.0025㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 11층 |
| 단지 규모 / 준공 | 72세대 · 2017.01.10. |
| 소유자 | 변충석 (2020.09.18. 매매, 거래가 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,173,187원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 다른 전입자는 미상
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선희은 1108호 전부 · 주거·임차권등기 | 2020.09.15. 2020.08.24. | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 91,093,500원 |
| 김승철 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2023.05.24. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
* 선희은의 주택임차권등기 말소 및 대항력 관련 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않는 원칙적 계산에서는 현재 회차 미배당 91,093,500원이 매수인 인수액입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
렉스타워 전용 45.0㎡·47.9㎡ 거래 12건의 전체 평균은 169,750,000원이지만, 2022년 243,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 134,333,333원, 최신 거래 138,000,000원, 최근과 과거의 거래 추세 -26.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.0㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 47.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 45.0㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2021.12 | 47.9㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 11 | 196,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 15 | 176,000,000원 |
| 2021.08 | 45.0㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2021.06 | 45.0㎡ | 15 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 134,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 169,750,000원 |
확약이 유효하고 김승철의 인수금액이 없는 것으로 확인될 때, 실질취득액은 110,250,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 134,333,333원의 82.1%이고, 최신 거래 138,000,000원보다 27,750,000원 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있지만, 최근 거래가 과거보다 26.0% 하락했고 현 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 미상 임차인 위험까지 남아 있으므로 이 차이를 곧바로 순수한 할인으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 선희은 보증금 | 199,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 234,173,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 선희은의 보증금 미배당액은 91,093,500원입니다. 다만 선희은 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 해당 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 김승철의 미상 보증금은 이 배당표와 확약 범위에 포함되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 가정 | 매각가 | 선희은 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 110,250,000원 | 91,093,500원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 88,200,000원 | 112,787,600원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 70,560,000원 | 130,110,080원 | 0원* |
확약이 없다면 회차가 내려갈수록 선희은의 인수액이 증가해 실질부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 확약이 유효하면 선희은 관련 인수는 각 회차 모두 0원*이지만, 김승철의 미상 보증금 위험은 어느 회차에서도 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석2동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·도시형생활주택과 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 11층 호실로, 급·배수·난방·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역이며, 공시지가는 ㎡당 2,755,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 72세대 규모로 최근 12개월 거래는 3건이며, 최근 거래가격은 과거 거래보다 26.0% 낮습니다. 단지 경매 통계도 평균 3.4회 유찰·낙찰률 0.0%로 약한 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 적용 범위. 선희은의 주택임차권등기 말소, 대항력 포기 및 낙찰자 인수면제까지 포함되는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 김승철 임대차관계. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 두 임차인의 관계. 선희은의 임차권등기 이후 김승철이 어떤 원인으로 전입했는지, 임대차 승계·전대·가족관계 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 169,750,000원보다 최근 12개월 평균 134,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.0%이므로 현재 시세와 매도 소요기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 점유자와 인도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부 및 예상 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표 밖 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강점이지만, 확약 밖 위험은 지워지지 않는다”
이 물건은 표면상 감정가 225,000,000원에서 110,250,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 선희은의 보증금 199,000,000원만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 선희은 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다.
확약 반영 실질취득액 110,250,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 그 가격은 김승철의 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 확인까지 마쳐야 의미가 있습니다. 김승철은 말소기준 이전 전입자이지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 최근 거래 추세도 -26.0%로 하락했습니다. 여기에 6회 유찰과 낮은 단지 경매 환금성까지 겹칩니다.
주된 인수는 확약으로 해소, 남은 임차인은 미확정. 이 사건의 결론은 ‘저가 낙찰 기회’가 아니라 확약서의 법적 범위와 김승철의 임대차금액을 확인한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 조건부 검토 물건입니다.
