인천지방법원 2024타경571800. 계양구 귤현동 중앙이-클래스7차 4층 402호, 전용 37.08㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 정범영은 2021.09.13 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2022.11.17 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 165,000,000원, 확정일자는 2021.08.09이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

원칙적인 배당만 적용하면 매각대금 48,020,000원 중 집행비용 1,264,360원을 제외한 46,755,640원이 임차인에게 배당되고, 미배당 보증금 118,244,360원이 남습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 결국 보증금 165,000,000원 부근에 수렴하는 대항력 인수형입니다. 따라서 이 구조에서는 최저가 48,020,000원만 보고 “4천만원대 다세대”라고 판단하면 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 인수권리인 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 대해 실제로 이행되는 조건에서는 정범영 관련 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 사건의 가격 판단은 그래서 “보증금 1.65억원짜리 인수형”과 “확약 반영 4,802만원 취득형”을 명확히 구분하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2022.11.17 서울보증보험주식회사 가압류 17,476,421원입니다. 그 뒤 한국자산관리공사 가압류 232,630,193원, 천안시 압류, 주택도시보증공사 가압류 75,000,000원, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

하지만 임차인 정범영은 주민등록일이 2021.09.13으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일자는 2021.08.07, 점유개시일자는 2021.09.10, 확정일자는 2021.08.09, 임차보증금은 165,000,000원입니다. 2023.10.17 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 보증기관 승계·대위에 따른 중복 임차인 신고로 분류된 대상이 아닙니다. 다만 주택도시보증공사가 별도 채권자이자 신청채권자로 등기돼 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 차이는 크지만, 거래 추세는 하락

중앙E-클래스7차는 8세대 규모이고, 전용 37.08㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 2024.04 거래 105,000,000원 1건이며, 그 이전 2021.09에는 165,000,000원 거래가 확인됩니다. 전체 평균은 135,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 105,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다.

현재 최저가 48,020,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 45.7%, 전체 평균 135,000,000원의 35.6%입니다. 확약을 반영해 인수액을 0원으로 보는 경우에는 가격 자체는 최근 실거래보다 상당히 낮습니다. 그러나 최근 거래가 2021.09의 165,000,000원에서 2024.04의 105,000,000원으로 내려오면서 최근 구간이 이전 구간보다 -36.4%를 기록했습니다. 따라서 과거 평균 135,000,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

원칙 계산상 임차인 미배당액 118,244,360원이 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 귤현초등학교 북측 인근이며 아파트·다세대주택·학교·근린공원이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 귤현역(인천지하철1호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 402호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 231.1㎡, 공시지가 1,412,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지입니다.
• 환금성. 중앙E-클래스7차는 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이고 가격 추세는 -36.4%로 나타납니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 해당 주택임차권과 정범영 보증금에 대해 실제로 말소·인수면제가 이행되는 조건인지 원문을 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 인수액. 원칙 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 118,244,360원입니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 우선배당과 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 135,000,000원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세. 최근 구간은 이전 구간보다 -36.4%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 과거 165,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하면 안 됩니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 동일면적 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 거래기간과 가격 변동성을 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·체납세 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “4,802만원”보다 먼저 볼 숫자는 인수액이다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 140,000,000원이 3회 유찰돼 48,020,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 정범영의 주민등록은 2021.09.13으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 165,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당액 118,244,360원이 인수되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

이번 사건이 달라지는 이유는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문입니다. 이 확약이 해당 임차권에 대해 그대로 이행된다면 실질 인수액은 0원, 실질취득은 48,020,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 실거래 105,000,000원의 45.7%입니다.

다만 최근 거래 추세는 -36.4%이고, 8세대 소규모 다세대에 거래 표본도 적습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건까지 있으므로, 이 물건의 핵심은 단순한 저가 낙찰이 아니라 확약의 적용 범위와 실제 말소 이행을 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.