의정부지방법원 2026타경70829. 경기도 포천시 영중면 거사리 260-5의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택, 토지면적은 600㎡입니다. 건물은 일반목구조 징크지붕 단층이며, 현장조사에서는 소유자 김선철 거주로 조사됐습니다. 감정가는 272,249,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 190,574,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.01.05 접수된 진접새마을금고의 채권최고액 72,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 54,000,000원의 두 번째 근저당이 있고, 이후 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 42,910,946원과 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영중면 거사리 260-5 · 경기도 포천시 영중면 금화봉2길 34 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 600㎡ |
| 건물 구조 / 이용 | 일반목구조 징크지붕 단층 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 / 점유 | 김선철 · 현장조사시 소유자 거주중 |
| 감정가 / 최저가 | 272,249,000원 / 190,574,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 42,923,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 축대 및 정원수는 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 현장조사에서는 소유자가 거주 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2023.01.05 진접새마을금고 근저당권이며, 그 뒤 같은 날 설정된 두 번째 근저당, 2025.10.31 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류, 2026.04.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
현재 최저매각가는 190,574,000원으로 감정가 272,249,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대상은 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아니라 단독주택과 토지이므로, 건물 상태·토지 형상·접면도로·주변 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,468,036원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진접새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 진접새마을금고 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 42,910,946원 | 42,910,946원 |
| 4. 갑구 3번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,195,018원 |
현재 최저가 190,574,000원 가정에서는 배당표상 채권 168,910,946원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,195,018원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
추가 유찰 시 배당 부족은 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 133,401,799원에서 미배당 채권은 38,176,772원, 3회 유찰 시 매각가 93,381,259원에서는 77,610,550원입니다. 다만 이 부족액은 배당채권의 미회수분이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용중이며, 일반목구조 징크지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 600㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 97,800원/㎡입니다.
- 입지. 포천시 영중면 거사리 ‘거시울마을’ 남측 인근으로, 주위에 전원주택·펜션·농지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등을 고려하면 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 점만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 축대, 정원수가 매각·평가 범위에 어떻게 포함됐는지 감정평가서와 현장을 대조하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 거주로 조사됐으므로 낙찰 후 인도와 이사 협의 가능성을 점검하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약 허가구역 등 이용제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 교통·환금성. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편한 입지이므로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 현장에서 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현물과 가격
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 현재 자료 기준 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 190,574,000원까지 내려왔습니다.
다만 최근 실거래 비교자료가 없는 단독주택·토지이므로 “70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 축대·정원수 평가, 소유자 점유, 대중교통 여건과 각종 토지이용 제한까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 현장과 별도 시세조사가 선행돼야 하는 물건입니다.
