의정부지방법원 2026타경70831. 경기도 양주시 삼숭동 ‘성우아파트아침의미소’ 110동 13층 1306호입니다. 감정가는 240,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 83.2%까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 일반적인 후순위 근저당·압류 정리형 경매와 다릅니다. 말소기준보다 15년 이상 앞선 가등기가 남아 있기 때문입니다.

갑구 3번은 2004.01.26. 접수된 주창순 명의의 소유권이전청구권 가등기입니다. 원인은 2002.04.21. 매매예약이며, 2019.12.04. 포천제일신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 권리 흐름에는 이 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있는 반면, 별도 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 ‘선순위니까 무조건 인수’, 혹은 ‘담보가등기니까 무조건 소멸’ 어느 쪽으로도 단정하지 말고 원인증서·등기내용과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2004년 가등기

말소기준은 을구 9번 포천제일신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 115,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 2021.06.10. 근저당 81,600,000원, 페퍼저축은행의 2022.03.25. 근저당 96,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·지방세 관련 압류는 주의사항상 5건이며, 당해세에 해당하면 배당에서 선차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 임차인은 1명입니다. 윤우석의 전입신고는 2024.12.12.로 말소기준권리 2019.12.04.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 가능 금액은 확정할 수 없습니다. 2026.04.29. 배당요구는 접수되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 결론은 권리확인 후

성우아파트아침의미소 동일면적 77.51㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 210,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 202,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 -5.1%입니다.

현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%입니다. 전체 12건 평균 210,166,666원과 비교하면 79.9%지만, 전체 평균에는 250,000,000원 거래 등 과거 가격이 포함되어 있으므로 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 또한 최근 거래 추세가 -5.1%이므로 상승장 전제의 가격 가점도 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

채권총액 292,800,000원 중 예상배당은 164,848,000원, 미배당은 127,952,000원입니다. 위 배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 후순위 배당채권 기준이고, 별도로 존재하는 2004년 선순위 가등기의 법적 효과는 반드시 따로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리는 그대로

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 이미 그 평균과 같은 1회 유찰 상태입니다. 다만 이 사건에서는 추가 유찰로 최저가가 더 떨어지더라도 2004년 선순위 가등기 자체가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 가격 하락과 권리 해소를 별개로 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 주위환경. 삼숭1동마을회관 북동측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 공장·창고, 주택, 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 13층이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 986,400원/㎡. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 성우아파트아침의미소는 917세대, 2004.03.12. 준공이며 동일면적 77.51㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -5.1%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2004년 가등기 원본 확인. 주창순 명의 소유권이전청구권 가등기의 원인, 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 가등기의 처리 결과가 확정되기 전에는 최저가 168,000,000원만을 실질 취득원가로 간주하지 마세요.
• 임차보증금 확인. 윤우석은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당과 최우선변제 여부에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 210,166,666원보다 최근 12개월 평균 202,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 판단하고, -5.1%의 하락 추세를 반영하세요.
• 추가 유찰과 권리위험 분리. 2회 유찰 시 117,599,999원, 3회 유찰 시 82,319,999원으로 내려가더라도 선순위 가등기 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

맺으며 — “가격 할인보다 선순위 권리 확인이 먼저”

이 사건은 가격 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 168,000,000원, 최근 12개월 동일면적 평균의 83.2%입니다. 임차인 윤우석도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 하지만 이 두 장점을 모두 앞서는 변수가 2004년 주창순 명의 소유권이전청구권 가등기입니다.

이 가등기는 2019년 말소기준권리보다 선순위이고, 동시에 담보가등기 종류 확인이 필요하다는 경고가 붙어 있습니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 단순히 “시세보다 16.8% 낮은 아파트”로 평가하는 것은 위험합니다. 권리 성격이 확정되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 미확정. 가등기 원본과 매각물건명세서를 통해 존속·소멸 여부를 먼저 확정한 뒤에만 입찰가를 계산해야 하는 사건입니다.