확약이 살아야 1.029억, 없으면 실질취득 2.22억 — 부평 갤럭시아파트 301호

인천지방법원 2024타경573523. 부평동 갤럭시아파트 3층 301호, 전용 49.74㎡의 공동주택형 도시형생활주택입니다. 현재 소유자 이준상은 2021년 10월 25일 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 신한은행 근저당은 2021년 10월 22일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 4월 19일 스마트저축은행 가압류입니다.

문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 임차인입니다. 노채휘의 확정일자는 2021년 9월 13일, 전입·점유개시는 2021년 10월 22일이고, 2023년 6월 8일에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

2015년 설정된 신한은행 근저당은 경매 전에 이미 말소돼 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.04.19. 스마트저축은행 가압류이고, 그보다 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

반면 노채휘의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안습니다. 현 최저가에서는 매각대금 중 집행비용을 제외한 100,659,400원이 임차인에게 배당되고, 나머지 119,340,600원이 매수인 인수액으로 남습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 확약 반영 시 위 룰상 인수액은 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 분석됩니다. 확약의 원문, 적용 대상, 말소 조건과 이행 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 동일 단지·유사면적의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 189,333,333원, 최신 거래는 2026년 5월 188,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -1.6%로 하락했습니다.

확약이 정상 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 102,900,000원으로, 최근 12개월 평균의 54.3%입니다. 최신 거래 188,000,000원과 비교해도 낮아 가격 메리트가 분명합니다. 그러나 확약이 적용되지 않으면 실질취득 222,240,600원으로 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌아, 가격 메리트는 완전히 사라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 미배당액은 119,340,600원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 부흥오거리 북동측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하고, 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 설비. 급·배수, 난방, 소방, 주차, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 5,101,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2015.07.15. 준공, 56세대 규모의 도시형생활주택입니다. 최근 거래는 존재하지만 단지 경매 평균 유찰 6.0회와 매각률 0.0%는 재매각 위험을 보여줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 노채휘 임차권 전부인지, 조건·기한·제출서류와 말소 이행 절차를 확인하세요.
• 두 개의 취득원가를 구분. 확약 적용 시 102,900,000원, 확약 미적용 시 222,240,600원입니다. 입찰 상한은 반드시 확약 효력 확인 뒤 정해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유자와 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 점유관계 확인을 생략하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이므로 과거 최고가 210,000,000원보다 최근 평균 189,333,333원과 최신 거래 188,000,000원을 기준으로 보세요.
• 환금성 보수 평가. 도시형생활주택·56세대 규모와 6회 유찰 이력을 고려해 대출 가능액, 임대수요, 재매각 기간을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 만들고 있는 싼 가격”

표면만 보면 감정가 210,000,000원의 물건이 6회 유찰돼 102,900,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 최근 12개월 평균 189,333,333원의 54.3%이고 최신 거래 188,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 가격 메리트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 적용된다는 전제에서만 성립합니다.

확약이 빠지면 선순위 임차인의 미배당 보증금 119,340,600원을 인수해 실질취득은 222,240,600원이 됩니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총액은 보증금 220,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 결론은 확약 확인 시 가격 합격, 확약 확인 전 권리 보류입니다. 6회 유찰과 도시형생활주택의 환금성까지 감안해, 확약의 효력과 출구가격을 동시에 확인해야 합니다.