34,986,000원
인천지방법원 2024타경575864. 인천 서구 연희동 반석씨티빌리지 2층 201호, 전용 35.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 102,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 34,986,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 별개로 대항력 임차보증금 잔액을 떠안을 수 있는 구조입니다.
말소기준은 2022.02.24. 인천세무서장의 압류입니다. 정재훈은 2020.08.31. 전입하고 2020.07.24. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞서며, 보증금은 65,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,029,748원을 먼저 공제하면 정재훈에게 33,956,252원이 배당되고, 미변제 보증금 31,043,748원은 매수인이 인수합니다.
더 큰 문제는 강석찬입니다. 2009.08.04. 전입 사실이 확인돼 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없으나 대항력 가능·미상 상태이며, 현재 계산된 31,043,748원 외에 추가 인수 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희로8번길 7-1, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 1993.12.11 |
| 소유자 | 박성현 (2020.10.12. 소유권이전 · 거래가액 65,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,986,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석찬 | 2009.08.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 정재훈 | 2020.08.31 / 2020.07.24 | 65,000,000원 | 2022.09.26 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 현재 31,043,748원 인수 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 채권자로 등재돼 있지만, 임차인으로 중복 집계할 대상은 아닙니다. 실제 임차인은 강석찬과 정재훈 2명입니다. 정재훈의 보증금만으로도 현재 최저가에 낙찰받을 경우 실질취득은 66,029,748원이 되고, 강석찬의 보증금이 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 정재훈 인수액 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,986,000원 | 31,043,748원 | 66,029,748원+ |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 41,350,624원 | 65,840,824원+ |
| 5회 유찰 시 | 17,143,140원 | 48,565,437원 | 65,708,577원+ |
낙찰가가 내려가면 정재훈에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 그래서 최저가가 34,986,000원에서 17,143,140원으로 내려가더라도 확인된 실질취득은 66,029,748원에서 65,708,577원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
반석씨티빌리지 전용 35.76㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 76,500,000원이지만, 2021년부터 2023년까지의 84,000,000원~107,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.76㎡ | -1층 | 28,000,000원 |
| 2023.01 | 35.76㎡ | 2층 | 107,000,000원 |
| 2022.05 | 35.76㎡ | 2층 | 84,000,000원 |
| 2021.11 | 35.76㎡ | 1층 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.76㎡ | 4건 | 76,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.76㎡ | 1건 | 28,000,000원 |
현재 최저가 34,986,000원부터 이미 최근 12개월 평균과 최신 거래 28,000,000원의 125.0%입니다. 여기에 정재훈의 인수액을 더한 확인된 실질취득 66,029,748원은 최근 거래보다 더 높습니다. 최근 가격 추세도 -69.8%로 하락하고 있어, 과거 거래가 섞인 전체 평균 76,500,000원만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,029,748원 |
| 1. 임차인 정재훈 보증금 | 65,000,000원 | 33,956,252원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정재훈의 보증금 미배당액은 31,043,748원이며 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 정재훈의 실제 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 강석찬의 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 35.76㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 아시아드경기장역 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 1993.12.11. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 1993년 사용승인 다세대주택으로, 최근 거래는 1건이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강석찬 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하지 못하면 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
- 정재훈 배당액 재산정. 당해세가 선순위로 공제되면 31,043,748원보다 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 7번 주택임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 최종 원본에서 대조해야 합니다.
- 최저가 기준 수익성 계산 금지. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 28,000,000원이고 최근 대비 과거 가격 추세는 -69.8%입니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 점유자와 임차권등기자가 함께 확인되므로 실제 점유 관계와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 국세·지방세의 당해세 해당 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 감정가 102,000,000원이나 최저가 34,986,000원이 아닙니다. 정재훈의 보증금 65,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 확인된 실질취득은 약 65,000,000원대에 머뭅니다. 현재 회차의 확인된 실질취득은 66,029,748원이며, 최근 12개월 거래 28,000,000원보다 높습니다.
여기에 2009년 전입한 강석찬의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성까지 남습니다. 최근 시세 대비 최저가도 125.0%이고 가격 추세는 -69.8%입니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “최저가가 내려가도 임차보증금 인수로 총부담이 고정되고, 미상 임차인 위험까지 남는 물건”으로 봐야 합니다. 권리와 가격 모두 보수적으로는 입찰 보류가 맞습니다.
