* 현재 최저가 상당액이 임차권자에게 배당된다고 단순화한 잔액입니다. 당해세·집행비용 등으로 임차인 배당액이 줄면 실제 인수 잔액은 더 커질 수 있습니다.

인천지방법원 2024타경576737. 간석동 하이네스 제1동 2층 201호, 전용 59.87㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이진재는 2017년 12월 30일 매매계약을 원인으로 2018년 2월 22일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 157,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 전입신고를 마친 선순위 대항력 임차인입니다.

김나은은 2022년 1월 21일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 5월 19일 부평세무서장의 압류입니다. 임차권등기 자체는 2024년 2월 15일에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력 기준일은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유일입니다. 따라서 후순위 권리들이 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023년 5월 19일 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 남동구·서울특별시·국민건강보험공단·의정부시 압류, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김나은의 전입·점유는 2022년 1월 21일로 말소기준보다 약 1년 4개월 빠릅니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

하이네스의 전체 실거래 평균은 220,800,000원이지만, 2021~2022년의 201,000,000원~ 290,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저가 57,967,000원만 놓고 보면 최근 거래 158,000,000원의 36.7%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 선순위 임차보증금 잔액을 더하면 실질취득은 약 170,500,000원~ 171,000,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 12,500,000원~ 13,000,000원 높고, 비율로는 107.9%~108.2%입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 57,967,000원 가정)

채권 총액 1,235,067,414원, 예상 채권자 배당 56,523,594원, 미배당 1,178,543,820원. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권이 함께 포함돼 있으므로 실제 채권 확정 과정에서 중복 관계를 확인해야 합니다. 또한 이 표는 당해세와 임차권자의 실제 배당을 반영하지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 약산초등학교 서측 인근이며, 주상복합·오피스텔·공동주택·단독주택·상가점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인천1호선 간석오거리역과 버스정류장이 인근에 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2017년 11월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층~지상 14층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 서측 약 6m 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으나, 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 확인돼 매도 시 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 두 계약의 보증금 171,000,000원과 170,500,000원 중 현재 유효한 보증금, 반환 여부와 계약 변경 경위를 임대차계약서·임차권등기명령 서류로 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 계산. 임차권자 실제 배당액, 당해세, 집행비용을 반영해 매수인이 인수할 정확한 잔액을 다시 산정해야 합니다.
• 확정일자 범위. 2021년 11월 10일 계약에는 확정일자가 기재돼 있지만 2022년 1월 24일 계약에는 확정일자가 없습니다. 우선변제 범위와 순위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 상태. 2022년 12월 5일 민간임대주택등기의 현재 등록상태, 임대의무기간과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 과거 전체 평균 220,800,000원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 158,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 실질취득이 이미 이를 초과합니다.
• 내부·주차 확인. 내부를 직접 조사하지 못한 물건이므로 누수·마감·설비 상태와 기계식 주차 이용조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 세금 교부청구 내역과 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “57,967,000원이 취득원가가 아니다”

이 물건은 감정가의 34.3%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 170,500,000원~171,000,000원이고, 미배당 잔액을 매수인이 인수하도록 명시돼 있습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 수준에서 고정됩니다.

그 실질취득액은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 158,000,000원보다 12,500,000원~13,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름도 -33.2%이고, 14세대 소규모 오피스텔에 최근 표본도 1건뿐입니다. 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기, 내부 미확인 문제까지 남아 있습니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 최근 시세 이상입니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 물건의 결론은 저가 매수형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형이며, 원본 배당계산 없이 입찰하기 어려운 고위험 물건입니다.