인천지방법원 2024타경576959. 경서3구역도시개발사업지구 내 청라로데오시티포레안 8층 870호, 전용 20.09㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신명준은 2021년 10월 1일 거래가 140,685,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 10월 26일 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 임차인 이재명은 확정일자 2021년 9월 13일, 전입 및 점유개시일 2021년 10월 1일로, 말소기준인 2023년 8월 1일 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.
다만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 적용하면 임차인 이재명의 미배당 보증금 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 확약은 이재명 임차권에만 적용되며, 확약 범위 밖 임차인이 별도로 확인될 경우 그 인수위험은 별개로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 8층 870호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.09㎡ · 지하 3층/지상 18층 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 신명준 (2021.10.01. 거래가 140,685,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,451,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준권리는 2023년 8월 1일 경기신용보증재단 가압류 70,232,587원입니다. 이후의 고양세무서장 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이재명의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 10개월 앞서므로, 임차권등기 접수일이 2023년 12월 28일이더라도 기존 대항력과 우선변제권을 기준으로 배당과 인수 여부를 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재명 | 제8층 870호 20.09㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2021.10.01 | 2021.09.13 | 95,000,000원 | 2023.12.28 신고 완료 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
임차인은 보증금 95,000,000원 전액에 대해 권리를 신고했고, 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 55,416,880원을 우선배당받는 것으로 계산됩니다. 확약서가 없다면 미배당 39,583,120원은 매수인 인수 가능액이 되어, 최저가와 합친 취득부담이 96,423,120원으로 보증금 수준에 수렴합니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인과 실질취득
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 49%인 56,840,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 전용 20.09㎡ 오피스텔은 동일 건물·유사 면적의 최근 거래가격과 임대수익을 함께 대조해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 56,840,000원 | 39,583,120원 | 0원* | 56,840,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 39,788,000원 | 56,328,184원 | 0원* | 39,788,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 27,851,600원 | 68,049,729원 | 0원* | 27,851,600원* |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재명 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약서가 적용되지 않으면 룰상 인수액이 매수인 부담으로 남아, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 이재명 보증금 | 95,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 70,232,587원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 98,451,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 채권 청구액 합계 168,684,197원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 경서3구역도시개발사업지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 노폭 약 25미터와 18미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물의 8층이며, 급·배수, 화재탐지, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 전용 20.09㎡ 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 소형 오피스텔인 만큼 감정가 할인율만 보지 말고 동일 건물의 최근 거래가격, 임대료와 공실 가능성을 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 870호와 이재명 임차권을 대상으로 하는지, 조건 없이 낙찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 관리주체 탐문이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.26. 등기의 매각 후 효력과 말소 범위를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 실거래와 임대수익을 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 등 사용료를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 가벼워졌지만, 가격은 별도 검증”
본건은 겉으로만 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 배당 계산상 부족분도 39,583,120원에 달합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 확약서가 유효하게 적용된다면 현재 회차의 실질취득은 56,840,000원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 감정가의 49%라는 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 전용 20.09㎡ 오피스텔, 2회 유찰, 민간임대주택등기와 확약서 확인 절차를 함께 고려하면 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확약서의 확실한 효력과 실제 거래·임대시장의 검증입니다.