최저가는 6,174만원이지만, 임차보증금 인수까지 더하면 실질취득은 약 1.8억 — 부평 청솔스타빌 501호

인천지방법원 2024타경577822. 부평동 청솔스타빌 10층 건물 중 5층 501호, 전용 64.29㎡ 오피스텔입니다. 소유자 백상훈 씨는 2020년 5월 25일 이 부동산을 170,000,000원에 매수했고, 2020년 6월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 청구금액 170,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기상 과거 논산농업협동조합 근저당 135,200,000원과 신한은행 근저당 60,000,000원은 각각 2017년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 4월 18일 부평세무서의 압류입니다. 문제는 임차인 유혜진 씨의 전입·점유가 2020년 5월 22일로 말소기준보다 약 3년 앞선다는 점입니다. 이 임차권은 매각으로 등기 자체는 말소되더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 부담합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

과거 근저당권들은 경매 전에 모두 해지·말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 4월 18일 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2020년 5월 22일에 임차인의 주민등록과 점유가 시작됐으므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 우선변제권이 있다는 사실은 보증금 전액 회수를 보장하지 않습니다. 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 이어집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 별도 임차인 승계 중복신고는 확인되지 않으므로 실제 임차인은 유혜진 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 배당표에 반영하되, 이를 두 번째 임차인으로 보아 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 다만 임차권등기에는 최초 보증금 170,000,000원과 갱신 보증금 178,500,000원이 함께 기재돼 있으므로, 인수위험은 최신 보증금인 178,500,000원을 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 유찰돼도 총원가는 거의 내려가지 않는다

최신 임차보증금 178,500,000원에서 각 회차 예상배당액을 차감해 인수 잔액을 계산한 보수적 시나리오입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 인수 잔액이 늘어, 실질취득은 약 179,444,547원~180,011,320원으로 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

청솔스타빌 동일면적 64.29㎡의 확인 거래는 2024년 4월 6층 134,500,000원 1건입니다. 표본이 1건에 불과해 시세 판단에는 한계가 있지만, 제공된 비교값 중에서는 이 거래를 기준으로 실질취득 부담을 점검해야 합니다.

최저가 61,740,000원만 비교하면 거래가의 45.9%입니다. 그러나 인수 검토액을 더한 실질취득 180,011,320원은 확인 거래보다 45,511,320원 높고, 거래가의 133.8%입니다. 감정가 180,000,000원과도 사실상 같은 수준입니다. 즉 3회 유찰로 표시된 65.7% 할인은 매수인 입장에서 실질적인 할인이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

주택도시보증공사 청구액 170,000,000원 중 예상배당은 60,228,680원이며, 청구액 기준 미배당은 109,771,320원입니다. 임차권 최신 보증금 178,500,000원 기준으로는 증액분 8,500,000원을 포함해 총 118,271,320원의 잔액 인수 가능성을 검토해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부와 감정 이용상태 모두 오피스텔이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 부평중학교 남측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다. 북측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
• 건물. 2012년 10월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로 승강기·난방·도시가스·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 12세대 소규모 오피스텔이고 확인된 동일면적 거래가 1건뿐이어서, 거래가 활발한 대단지 주거상품보다 매도 시 가격 검증과 매수자 확보가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서·임차권등기명령·매각물건명세서에서 170,000,000원과 178,500,000원의 관계 및 최종 반환채무액을 확인해야 합니다.
• 보증공사 권리 범위 확인. 주택도시보증공사의 170,000,000원 청구와 임차인의 증액분 8,500,000원이 각각 누구에게 귀속되는지 원본 배당요구서와 채권양도·대위변제 서류로 대조해야 합니다.
• 인수액을 입찰가와 분리하지 말 것. 응찰 상한은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 잔액을 합친 실질취득 기준으로 정해야 합니다.
• 조세채권 확인. 부평세무서와 국민건강보험공단의 법정기일·체납액·교부청구액이 배당과 인수잔액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다.
• 관리비·기계식주차장 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차장 이용 가능 차종과 유지관리 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 비교 거래가 2024년 4월 1건뿐이므로 인근 중개업소의 현재 매매·전세 호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총원가는 내려가지 않는다”

이 물건의 최저가는 61,740,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 최신 보증금 178,500,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 이어집니다. 현재 회차의 보수적 실질취득은 180,011,320원이고, 4회·5회 유찰 시에도 각각 179,677,924원·179,444,547원으로 거의 변하지 않습니다.

확인된 동일면적 거래는 134,500,000원입니다. 실질취득은 이 거래보다 45,511,320원 높고 133.8% 수준입니다. 3회 유찰과 낮은 최저가는 이 물건의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 보증금 인수 위험이 해소됐다는 확정 자료가 없다면 권리·가격 모두 입찰 보류가 타당한 D등급 물건입니다.