인천지방법원 2024타경578290. 간석동 도영에이베네치움 4층 403호로, 전유면적은 13.11㎡이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 소유자 김현수는 2021년 5월 28일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 같은 해 임차인 장현선과 보증금 100,000,000원의 임대차관계가 형성됐습니다.

권리분석의 핵심은 최저가 25,382,000원이 아닙니다. 임차인 장현선의 전입·점유가 2021년 7월 26일로 말소기준인 2022년 8월 22일 압류보다 빠르기 때문에, 일반적인 배당 계산에서는 임차보증금 부족분이 낙찰자에게 넘어옵니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 24,525,124원이고, 보증금 100,000,000원과의 차액인 75,474,876원이 원칙적인 인수 계산액입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 유효하고 실제 말소 절차까지 이행된다면 장현선 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 따라서 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 25,382,000원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

이 사건에서 제시된 말소기준은 2022년 8월 22일 국민건강보험공단 압류입니다. 장현선의 확정일자는 2021년 7월 12일, 주민등록과 점유 개시는 2021년 7월 26일이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 9월 4일로 말소기준 이후이지만, 원래 취득한 대항력의 기준일은 전입·점유일입니다.

말소기준 이후의 관악구 압류, 롯데캐피탈 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 말소되는 구조입니다. 다만 임차권등기가 등기부에서 말소된다는 사실과 보증금 부족분의 인수 문제는 별개이므로, 확약서가 없다면 보증금 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

장현선은 보증기관의 중복 배당신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 23.1%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유

도영A베네치움의 비교거래는 2건이며 모두 110,000,000원입니다. 이를 기준으로 보면 확약 반영 실질취득액 25,382,000원은 비교가격의 23.1%입니다. 표면적으로는 할인 폭이 매우 커 보입니다.

다만 대상 물건은 13.11㎡이고 비교거래는 각각 15.84㎡와 18.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2022년 8월이므로 2026년 매각기일과 시간 차이가 큽니다. 따라서 110,000,000원을 현재 대상 호실의 확정 시세로 단정하거나, 단순히 “시세의 23.1%이므로 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)

일반 배당 계산상 장현선의 미배당액은 75,474,876원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙적 총부담은 유지

확약을 반영하지 않는 원칙적 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 총부담이 약 100,000,000원 수준에 묶입니다. 즉 최저가만 보고 “더 유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 낮은 실질취득액이 성립하는 이유는 유찰 횟수 자체가 아니라 말소동의 확약서입니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 용도. 매각물건명세서상 도시형생활주택이며, 대상 전유면적은 13.11㎡입니다.
• 규모. 도영A베네치움은 42세대, 2012년 1월 6일 준공입니다.
• 토지. 일반상업지역의 대지로 토지면적은 245㎡, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
• 도로·규제. 폭 8m 미만 소로3류에 접하고, 과밀억제권역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 2,124,000원입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 확인된 비교거래는 2건뿐이고 대상보다 면적이 큽니다. 단지 경매 평균 유찰은 4.3회이며 이 사건은 5회 유찰됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 장현선 임차권 전체인지, 낙찰 후 어떤 서류와 절차로 말소되는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 임차권등기 인수 기재와 확약서의 관계, 매수인이 별도로 부담할 조건이 있는지를 원문으로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 등기된 임차인 외에 별도 점유자가 존재하는지, 현재 열쇠와 인도 권한을 누가 보유하는지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 비교시세 보강. 13.11㎡와 직접 비교 가능한 동일·유사 면적의 최근 매매 및 임대 사례를 추가 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시와 경매취득 시 적용 관계를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — 이 물건의 가격을 만드는 것은 ‘유찰’이 아니라 ‘확약’이다

이 물건은 겉으로 보면 감정가 74,000,000원에서 5회 유찰돼 25,382,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원을 원칙대로 계산하면 현재 회차의 미배당 인수액은 75,474,876원이고, 최저가와 합친 부담은 100,856,876원입니다. 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.

결론을 바꾸는 문서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되면 장현선 임차권의 실질 인수는 0원*, 권리상 실질취득은 25,382,000원​*으로 내려갑니다. 다만 42세대 도시형생활주택, 5회 유찰, 면적이 다른 2021~2022년 비교거래만 존재한다는 점 때문에 환금성과 현재 시세의 확신은 낮습니다.

권리는 확약서 원문 확인 후 조건부 통과, 가격은 추가 시세조사 후 판단. 이 사건은 낮은 최저가보다 확약의 효력·적용 대상·실제 말소 가능성을 확인하는 일이 먼저입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 25,382,000원은 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 장현선 임차권에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 실제 말소 절차가 이행된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수 계산액은 75,474,876원입니다.