45,060,000원
인천지방법원 2024타경579583. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 안에 있는 블루텍 11층 공존-1127호입니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 모두 공장(지식산업센터·아파트형공장)으로 확인됩니다. 감정가는 383,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,060,000원입니다. 소유자는 주식회사모카컴퍼니이며, 2018년 2월 6일 거래가액 406,011,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 570,000,000원입니다. 이 근저당권보다 뒤에 등기된 한국전력공사 가압류, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 근저당권에는 블루텍 11층 공존-1128호가 공동담보로 기재돼 있어, 개별 호실의 실제 채권잔액과 배당관계는 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 11층공존-1127호 (오류동,블루텍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사모카컴퍼니 (2018.02.06. 거래가액 406,011,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 45,060,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 700,822,928원 |
| 신청채권자 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018년 2월 6일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 한국전력공사 가압류 670,982,800원, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류 75,520,060원과 2024년 12월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사 에스마이닝 가압류와 강제경매개시결정, 유넷시스주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 — 임차인 없음, 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 우선변제권, 낙찰자 승계 보증금은 반영되지 않았고 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 사업자 점유 여부와 사용관계는 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 11.77%, 그러나 시세는 미확인
현재 최저매각가 45,060,000원은 감정가 383,000,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
특히 공장·지식산업센터는 주거용 집합건물보다 호실별 면적, 전력·하중·층고, 차량 동선, 관리비, 실제 임대료와 공실 여부에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 6회 유찰이라는 사실은 현재 최저가 이전까지 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호입니다. 유찰 원인을 특정할 자료는 없으므로, 단순히 권리 문제 때문이라고 보거나 반대로 절대적인 저가라고 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,080원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 570,000,000원 | 43,848,920원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 670,982,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 검단지식산업센터블루텍관리단 | 75,520,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,316,502,860원 중 예상 배당액은 43,848,920원이며, 미배당액은 1,272,653,940원입니다. 미배당 채권은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이고, 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 45,060,000원 | 43,848,920원 | 1,272,653,940원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 31,541,999원 | 30,574,243원 | 1,285,928,617원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 22,079,399원 | 21,281,970원 | 1,295,220,890원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 우리은행 등 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 위험은 권리 인수액 증가가 아니라, 실제 시장가·임대수익·관리비와 매각가의 관계를 확인하지 못한 상태에서 낙찰받는 데 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위에는 중·소규모 일반공장과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 북동측 및 남서측 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 설비. 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비와 공동위생설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지이며 토지면적은 26,441.9㎡, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터 용도이고 6회 유찰됐으며 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 재매각 가능성과 적정 매입가를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 블루텍 내 동일 용도·유사 층·유사 호실의 최근 매매가와 현재 매물을 확인해 감정가가 아닌 시장가를 산정해야 합니다.
- 임대료·공실 확인. 실제 임대료, 보증금, 공실 기간과 관리비를 확인해 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록과 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보인 공존-1128호와 관련된 채권잔액·변제·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 검단지식산업센터블루텍관리단의 가압류 청구금액이 75,520,060원으로 등기돼 있으므로 해당 호실의 실제 체납관리비와 공용부분 승계 범위를 관리단에 확인해야 합니다.
- 신청채권자 대조. 임의경매 신청채권자는 에프더블유2409유동화전문 유한회사이고 말소기준 등기 명의자는 우리은행이므로 채권 이전과 경매신청 근거서류를 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 공장(아파트형공장)으로서 입주 가능 업종, 산업단지 및 지식산업센터 관련 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 열람해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다.
감정가 383,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 45,060,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세와 임대정보가 없습니다. 공장·지식산업센터라는 용도, 임대관계 미상, 관리단 가압류와 공동담보까지 고려하면 권리는 통과하되 가격은 보류가 적절합니다. 실제 점유·체납관리비·임대수익·동일 건물 거래가를 확인한 뒤에도 매각가가 충분히 보수적인 경우에만 검토할 사건입니다.