42,824,000원
인천지방법원 2024타경579583. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 블루텍 11층 공존-1128호입니다. 사건의 용도 표시는 ‘기타’이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서상 실제 용도는 공장(아파트형공장)·지식산업센터입니다. 감정가는 364,000,000원이었으나 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,824,000원으로 내려왔습니다. 낙찰가가 감정가보다 321,176,000원 낮고, 감정가 대비 비율은 11.76%입니다.
권리구조의 기준점은 2018.02.06. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 570,000,000원이며 블루텍 11층 공존-1127호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 남아 있는 한국전력공사 가압류, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기와 예상배당 기준으로 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579583 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 11층 공존-1128호 (오류동, 블루텍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(아파트형공장) · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 11층 · 외벽 화강석 붙임 및 강화유리 · 내벽 에폭시 등 마감 |
| 소유자 | 주식회사모카컴퍼니 (2018.02.06. 소유권이전 · 거래가액 385,948,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 42,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사 / 700,822,928원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.06. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018.02.06. 주식회사모카컴퍼니가 거래가액 385,948,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2019년 에스마이닝·유넷시스 가압류와 과거 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 11.76%라고 곧바로 싼 것은 아니다
최저매각가는 42,824,000원으로 감정가 364,000,000원의 11.76%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 단순히 가격이 낮아졌다는 사실과 동시에 시장이 앞선 가격대에서 매수를 거부해 왔다는 신호이기도 합니다.
비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 여전히 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 공장은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 즉시 가격을 판단하기 어렵고, 호실의 업종 적합성·관리비·공실, 대출 가능 범위와 산업단지 수요가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,170,832원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 570,000,000원 | 41,653,168원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 670,982,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 검단지식산업센터블루텍관리단 | 75,520,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,316,502,860원 중 예상 배당액은 41,653,168원이고, 미배당액은 1,274,849,692원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 같지 않으며, 현재 가정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 42,824,000원 | 41,653,168원 | 1,274,849,692원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 29,976,799원 | 29,037,217원 | 1,287,465,643원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 20,983,759원 | 20,206,051원 | 1,296,296,809원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 일반공장과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측과 남서측 약 12m 아스팔트 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 소화전, 화재탐지, 공동위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공장(아파트형공장)으로 이용되며 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 전체 면적은 26,441.9㎡이며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 공장형 집합건물로, 감정가 대비 할인율보다 실제 사업체 수요·공실·임대료·관리비와 재매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 사용업체·점유자·출입 가능 여부를 확인하세요.
- 사업자등록·임차권 확인. 사업자등록 현황, 임대차계약, 전입 여부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 관리비 확인. 관리단 가압류 청구금액이 75,520,060원입니다. 해당 채권 자체는 매각으로 소멸하더라도 관리비 체납 내역과 공용부분 부담 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 블루텍 11층 공존-1127호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 매각기록에서 확인하세요.
- 채권승계 원본 대조. 신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르며 청구액과 채권최고액도 다릅니다. 승계서류와 채권계산서를 확인하세요.
- 용도 적합성. 실제 이용은 공장입니다. 입주 가능 업종, 산업단지·관리규약상 제한과 사업 목적에 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보지 말고 같은 블루텍 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매·임대·공실 사례를 직접 조사하세요.
- 환금성 시나리오. 이미 6회 유찰됐으므로 취득 후 재매각 기간, 공실 유지비와 추가 가격 조정 가능성을 자금계획에 반영하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 검증된 저가”
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 세 회차 배당 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 소멸형입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공장형 지식산업센터의 수요와 환금성입니다.
감정가 364,000,000원이 42,824,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 동시에 여섯 차례 시장의 선택을 받지 못했다는 뜻입니다. 실거래 시세를 수치로 비교할 근거가 없고, 임대관계도 미상이며 관리단 가압류 청구액도 75,520,060원에 이릅니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류입니다. 감정가 대비 비율이 아니라 점유·관리비·공실·업종 적합성과 실제 매매·임대 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.