의정부지방법원 2025타경5014. 파주시 상지석동 554-138의 토지와 그 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 모두 근린생활시설이고, 건물은 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 2층입니다. 토지는 1,242㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 감정가 2,983,210,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,088,247,000원입니다.
권리구조만 보면 기준점은 선명합니다. 2019.04.23 설정된 영일새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 김영관의 500,000,000원 근저당이 뒤따르고, 이후 영일새마을금고 추가 근저당 300,000,000원, 김순란 50,000,000원, 주식회사엔씨엠네트웍스 350,000,000원 및 여러 가압류·압류가 존재하지만 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5014 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 554-138 · 경기도 파주시 운정4길 190 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 |
| 토지 | 1,242㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 김동진 지분 3분의 1 · 최영숙 지분 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,983,210,000원 / 2,088,247,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,104,229,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준보다 뒤에 설정·등기된 권리는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 영일새마을금고의 선순위 1,200,000,000원 근저당과 김영관의 500,000,000원 근저당, 양경애 가압류 277,960,174원까지 전액 배당되고, 영일새마을금고의 후순위 300,000,000원 근저당은 87,004,356원만 배당됩니다. 이후 후순위 채권은 배당을 받지 못하지만, 제공된 분석상 매수인이 승계하는 등기권리는 없습니다.
② 임차인 — 3명 중 1명은 대항력 판정이 끝나지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부경건설(주) | 1층 일부 · 현장사무실 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤명일 | 1층 일부 | 20,000,000원 | 2,700,000원 | 2023.03.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종진 | 202호 | 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 윤명일과 박종진은 전입신고가 2019.04.23 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 박종진은 2025.12.19 배당요구를 했으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 반면 부경건설(주)은 보증금 30,000,000원, 월세 1,200,000원으로 1층 일부를 사용 중이나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 근거 없이 70% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 2,088,247,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 ‘1회 유찰 = 가격 메리트’라는 결론은 금지하고, 현장 임대수익·토지가치·근린생활시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,088,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,282,470원 |
| 1. 근저당 · 영일새마을금고 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영관 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 양경애 | 277,960,174원 | 277,960,174원 |
| 4. 근저당 · 영일새마을금고 | 300,000,000원 | 87,004,356원 |
| 5. 근저당 · 김순란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신여진 | 41,764,375원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사엔씨엠네트웍스 | 350,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 4,970,808원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 6,157,398원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,945,094원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,190,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,778,988,085원 중 2,064,964,530원이 배당되고, 미배당은 714,023,555원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층과 2층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주변환경. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,242㎡의 대지로 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 978,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 2층이며 위생설비와 급배수시설이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만 목록1 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 부경건설(주) 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록·전입·점유개시 시점과 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 박종진 보증금 확인. 202호 점유자로 배당요구는 했지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 임대차 전체 대조. 실제 임차인 3명의 계약서·사업자등록·전입·확정일자·배당요구 여부를 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록1 지상 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 점유·철거·사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래허가구역 등 이용제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 2,088,247,000원이 적정한지 인근 토지·근린생활시설 거래사례와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차인과 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 말소기준이 명확하고 제공된 배당 시뮬레이션상 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인이 3명이고, 그중 부경건설(주)은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 박종진 역시 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장 대비 유리한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만, 임차관계와 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린생활시설·토지 경매입니다.
