인천지방법원 2024타경579927. 부평동 부평타워큐 15층 중 12층, 전용 23.31㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가는 118,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 40,474,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 86,000,000원의 47.1%이지만, 이 물건의 본질은 할인율보다 선순위 대항력 임차권과 말소동의 확약서의 효과에 있습니다.

임차인 이중재의 전입·점유는 2022.04.04, 확정일자는 2022.03.14입니다. 말소기준인 2023.03.06 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 배당에서는 보증금 중 39,345,468원만 배당되고 75,654,532원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질투입액이 보증금 115,000,000원 안팎으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전입이 압류보다 먼저다

말소기준은 2023.03.06 갑구 6번 국세 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서지만, 임차권등기의 접수일만 봐서는 안 됩니다. 이중재는 압류 전에 전입·점유와 확정일자를 갖췄기 때문에 선순위 대항력 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 115,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있다

임차권은 을구 1번으로 2024.04.25 등기됐습니다. 보증금 115,000,000원에 대해 현재 회차 예상배당은 39,345,468원이며, 룰상 미배당액은 75,654,532원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 이 임차인에게 적용되므로 매수인의 임차인 인수는 실질 0원*입니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 86,000,000원, 추세는 하락

부평타워큐 전용 23.31㎡와 22.21㎡ 거래 12건의 전체 평균은 107,250,000원이지만, 2021~2022년의 100,000,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06의 86,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 86,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -21.2% 하락 추세입니다.

확약을 적용한 실질취득 40,474,000원은 최근 시세 86,000,000원의 47.1%입니다. 반대로 확약을 적용하지 않은 룰상 실질투입 116,128,532원은 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 말소동의 확약서의 적용을 전제로 할 때만 성립합니다. 또한 시장 가격이 -21.2% 하락한 만큼 과거 전체 평균 107,250,000원을 매각가 상한의 근거로 삼아서는 안 됩니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 전에는 총액이 내려가지 않는다

확약이 없다면 최저가가 40,474,000원에서 32,379,200원, 25,903,360원으로 내려갈수록 임차인 인수액은 75,654,532원에서 83,603,626원, 89,962,900원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질투입은 보증금 115,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 각 회차의 임차인 인수는 실질 0원이므로 실질취득은 해당 회차 최저가와 같아집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)

임차인 배당 후 룰상 부족분은 75,654,532원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따라 매수인 인수는 실질 0원으로 적용합니다. 주택도시보증공사의 청구 118,960,571원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 23.31㎡ 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2012.11.30 사용승인을 받은 143세대 건물입니다.
• 입지. 인천부원초등학교 동측 인근으로 공동주택과 상업시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 버스정류장이 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기와 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 38m, 남측 약 10m 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 공시지가는 6,039,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 최근 가격이 이전 거래보다 21.2% 낮고 단지 경매 매각률은 20.0%이므로, 소형 도시형생활주택의 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 이중재의 을구 1번 임차권 전체인지와 매각 후 말소 절차를 확인하세요.
• 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기가 매수인에게 미치는 영향과 말소 가능 여부를 확인하세요. 임차권 확약과는 별개의 쟁점입니다.
• 매수보증금. 특별매각조건에 따라 최저가의 20%인 8,094,800원을 준비해야 합니다.
• 실질취득 기준. 확약 적용 시 40,474,000원, 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 116,128,532원으로 결과가 달라집니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 107,250,000원보다 최신 거래 86,000,000원과 -21.2% 추세를 우선해 출구가격을 판단하세요.
• 명도·점유. 임차권등기 범위가 1212호 전부이므로 현재 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 확인해 추가 부담을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 매각기일 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 확약서가 먼저다

이 물건은 최저가 40,474,000원만 보면 최신 실거래 86,000,000원의 47.1%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 115,000,000원이므로, 확약이 없다면 미배당 75,654,532원을 떠안아 실질투입이 116,128,532원까지 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 단순한 저가매수는 성립하지 않습니다.

이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 적용됩니다. 그 결과 실질취득은 40,474,000원이 되지만, 대지권 목적 토지의 별도등기, 4회 유찰, 매각률 20.0%, 최근 가격 -21.2% 하락이라는 조건이 함께 남습니다. 결론은 “확약으로 임차권은 해소되지만, 별도등기와 환금성 확인이 끝나야 가격 메리트가 완성되는 조건부 C”입니다.

* 임차인 인수 실질 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용한 값입니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 75,654,532원입니다.