의정부지방법원 2025타경62903. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 쉬느빌 에이동 제1층 제1호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택·복층구조)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2015.05.22이고 일반목구조 경사지붕 2층 건물 내 1층 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사나르텍이며, 2018.06.08 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 보라매새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.17 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이후의 압류·근저당·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11 쉬느빌 에이동 1층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·복층구조) · 대상면적 41.74㎡ |
| 건물 | 일반목구조 경사지붕 2층 건물 내 제1층 제1호 · 사용승인 2015.05.22 |
| 현재 소유자 | 주식회사나르텍 (2018.06.08 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 151,160,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2018.06.08 보라매새마을금고의 근저당권입니다. 후순위로 국·파주시 압류, 김은영 근저당권, 김한봉·주식회사 에덴웰푸드 가압류, 엠씨아이대부주식회사 경매개시결정 등이 이어지지만 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유애 | 2024.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 김유애의 전입신고일 2024.09.19는 말소기준일 2018.06.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확정되지 않았더라도 이 전입일을 기준으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 82.4%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 중요
쉬느빌A동-G동은 10세대 규모로 집계돼 있고, 대상면적은 41.74㎡입니다. 제공된 실거래 기록은 85.97㎡·88.49㎡·89.84㎡로 대상 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 직접 비교시세라기보다 단지 가격 흐름을 보는 참고자료로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 85.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 85.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 88.49㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 89.84㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.97㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
최신 거래는 2026.01의 170,000,000원이고 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 기준의 82.4%로 집계됩니다. 그러나 대상면적 41.74㎡와 거래사례 85.97㎡가 맞지 않으므로 이 비율만 보고 “최근 시세보다 140,000,000원이 싸다”는 식의 직접 비교는 부적절합니다.
④ 회차별 배당 — 유찰돼도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 173,383,973원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 214,787,973원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 243,658,773원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 낙찰자의 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 140,000,000원으로 볼 수 있고, 인수 보증금을 더해 실질취득가가 커지는 유형은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 보라매새마을금고 | 195,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김은영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 김한봉 | 29,628,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 에덴웰푸드 | 20,995,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 310,623,973원, 배당액은 137,240,000원, 미배당은 173,383,973원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당입니다. 2018.06.08 근저당권은 2025.02.17 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정되어 있어 실제 배당 귀속은 해당 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 소규모공장, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도도 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접하고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도·구조. 다세대주택 복층구조로 이용 중이며 일반목구조 경사지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 627.0㎡, 공시지가 542,500원/㎡이며 대체로 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 쉬느빌A동-G동은 10세대 규모이며 제공된 실거래 사례가 대상면적과 맞지 않습니다. 거래 추세도 -2.9%여서 가격 검증이 쉬운 대단지 정형 주택보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 김유애는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세라면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 채권 이전관계 확인. 말소기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있으므로 배당 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 주의. 대상면적 41.74㎡와 최근 실거래 85.97㎡가 일치하지 않습니다. 82.4%라는 비교수치만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -2.9%입니다. 전체 평균 172,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 복층 현황 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 복층구조를 명시하고 있으므로 내부 구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 140,000,000원, 2회 유찰 시 98,000,000원, 3회 유찰 시 68,600,000원이며 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘비교 가능한 시세 확보’가 관건
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.06.08 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김유애의 전입은 2024.09.19로 늦어 대항력이 없습니다. 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 한 단계 더 조심해야 합니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 82.4%지만, 그 실거래가 85.97㎡이고 대상면적은 41.74㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -2.9%입니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 시세보다 싸졌다”가 아니라, “인수는 없지만 정확한 비교시세를 추가 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”가 적절한 결론입니다. 복층 다세대·10세대 규모라는 환금성 조건과 세금 압류까지 감안하면 권리 안전성만으로 높은 점수를 주기 어려운 사건입니다.
