의정부지방법원 2025타경62903. 고양시 일산동구 사리현동 쉬느빌 에이동 1층1호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 복층구조의 다세대주택이고, 현재 소유자는 주식회사나르텍입니다. 2018년 설정된 보라매새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시된 사건입니다.

등기상 후순위 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 임차인 1명의 보증금이 확인되지 않았다는 점과 국세·지방세 관련 압류가 존재한다는 점은 별도 검토가 필요합니다. 또한 실거래 표본이 대상보다 큰 면적이어서, 현재 최저가의 가격 경쟁력은 동일 면적 거래를 확보한 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준은 2018.06.08 접수된 을구 1번 보라매새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 2025.02.17 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권과 관련된 권리관계로, 근저당권 채권최고액 195,000,000원을 별도 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

후순위 김은영 근저당권 65,000,000원과 김한봉·주식회사 에덴웰푸드 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 말소와 배당채권의 소멸은 서로 다른 문제입니다. 배당을 받지 못한 채권액이 존재하더라도 그것이 곧 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김유애 1명입니다. 전입신고일은 2024.09.19로 말소기준권리인 2018.06.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 임대차에 관해서는 선순위 대항력이 성립하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 및 명도관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 57.6%라는 할인율을 그대로 믿으면 안 된다

쉬느빌A동-G동의 실거래 평균은 172,500,000원, 최근 12개월 거래 평균은 170,000,000원입니다. 최근 평균을 기준으로 계산한 현재 최저가 비율은 57.6%입니다. 하지만 여기에는 가격 판단을 크게 왜곡할 수 있는 문제가 있습니다. 경매 대상의 전용면적은 41.74㎡인데 비교 거래는 모두 85.97~89.84㎡로 면적이 일치하지 않습니다.

최근 거래는 2026년 1월의 170,000,000원으로, 과거 거래 평균과 비교한 최근 가격 추세는 -2.9%입니다. 최근 거래 표본도 같은 면적·층·가격의 기록이 반복돼 있어 독립적인 가격 관측치의 다양성이 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 차감한 95,836,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다음 표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당권자 및 세금 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당금 수령관계도 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다

유찰이 계속되면 낙찰대금에서 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계에서는 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원으로 추정됩니다. 이는 실제 낙찰가를 예측한 것이 아니라 주어진 회차별 가정에 따른 배당 비교입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 벽제초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·소규모 공장·아파트·학교 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 일반목구조 경사지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 감정평가상 복층구조로 이용 중입니다.
• 접근도로. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone) 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 542,500원/㎡. 토지 이용상황 및 각종 규제는 입찰 전 토지이용계획 원본과 대조해야 합니다.
• 환금성. 쉬느빌A동-G동의 확인 세대수는 10세대입니다. 거래 표본이 적고 최근 비교 거래도 대상 면적과 달라 실거래 평균만으로 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 김유애의 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 범위 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일은 후순위이지만 임대차 세부 조건은 별도 검증이 필요합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 현재 실거래 비교표본은 대상 41.74㎡보다 큰 면적입니다. 동일 면적·유사 구조의 최근 거래나 인근 유사 다세대주택 거래를 확보하기 전에는 57.6%라는 수치를 할인율로 사용하지 마세요.
• 선순위 채권 이전관계. 보라매새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제사차유한회사의 근질권 등기를 확인하세요.
• 압류·체납 내역. 파주세무서·파주시 관련 세금 및 그 밖의 압류 원인을 확인하고, 당해세 및 우선 배당 가능 금액을 점검하세요.
• 복층 실사. 내부 계단, 층고, 목구조, 외벽 드라이비트, 누수, 결로, 단열과 복층 부분의 공부상 적법 여부를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 임차인의 실제 거주 여부와 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — 9,800만원이라는 숫자보다 중요한 것은 비교 대상이다

이 물건은 감정가 200,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 파악되는 등기권리 기준의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수 0원과 투자상 저가 매수는 다른 문제입니다. 임차인 김유애의 보증금이 확인되지 않았고, 시세 비교에 사용된 거래들은 대상보다 큰 면적입니다. 최근 거래 추세도 -2.9%로 하락 방향이며, 거래 표본은 제한적입니다.

따라서 본 건은 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 높은 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 입찰 전 임대차관계·세금 우선순위·복층구조·동일 면적 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 특히 최근 12개월 평균 170,000,000원은 대상 호실의 직접적인 시세로 인정하기 어려우므로, 이를 근거로 낙찰 후 수익이나 안전마진을 예상하는 것은 주의해야 합니다.