의정부지방법원 2025타경62904. 고양시 덕양구 도내동 더하이브비타워 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박도균으로, 2022.05.20 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 159,200,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김종민은 2024.02.29 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 43,000,000원입니다. 전입과 점유가 말소기준인 2022.05.20보다 늦기 때문에 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2025.01.22 접수된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다. 따라서 현재 시나리오상 낙찰자가 보증금을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62904 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 974 더하이브비타워 9층 904호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 의장로 116 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 박도균 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 159,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 한 가지 등기는 확인 필요
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.29 / 2024.02.29 | 43,000,000원 | 2025.01.22 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 김종민의 전입·점유일 2024.02.29는 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.05.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시되어 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 129,500,000원, ‘감정가 70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 129,500,000원입니다. 다만 감정가는 시장 실거래가와 같은 개념이 아니므로, 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김종민 | 43,000,000원 | 6,887,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문유한회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 206,000,000원, 채권자 예상배당은 126,887,000원, 미배당은 79,113,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 904호. 기본 위생·냉난방·승강기·소화전·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 차량 출입 가능한 포장도로가 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.05.20 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 말소·효력 범위를 반드시 확인하세요.
- 김종민 채권의 실질 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일 이름이고 임차보증금·청구금액이 모두 43,000,000원입니다. 동일 채권인지 관계인 채권인지 원문 대조가 필요합니다.
- 대항력 판단 재확인. 전입·점유 2024.02.29가 말소기준 2022.05.20보다 늦어 데이터상 대항력 없음입니다. 주민등록·점유 현황을 매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내리지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 같은 기준으로 접근하지 말고 실제 사용·허용 용도를 확인하세요.
- 배당과 인수 분리. 현재 회차에서 채권 미배당은 79,113,000원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 미배당액 자체를 낙찰자 부담으로 오해하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 70%”는 시세 결론이 아니다
이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김종민의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 늦어 대항력 없음·매각 소멸로 정리됩니다. 현재 최저가 129,500,000원에 매수인 인수 0원이므로 실질취득도 129,500,000원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 1.85억짜리를 1.295억에 산다”로 끝내면 안 됩니다. 민간임대주택등기의 효력, 그리고 임차권자와 신청채권자 김종민의 동일인 관계를 원문으로 확인해야 합니다. 또 감정가 대비 70%는 시세 대비 70%가 아닙니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 서류 확인 전에는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
